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Ristrutturare: 5 errori da evitare

Wed, 25 Jun 2025 22:04:59 GMT

Ristrutturare casa senza stress: i 5 errori che fanno deragliare i lavori (e come evitarli davvero)

Ristrutturare casa è una avventura entusiasmante. Ma attenzione: per circa il 70% dei committenti gli imprevisti, i costi extra e interruzioni dei lavori trasformano il sogno in un vero incubo.

Scopri i 5 errori più comuni e insidiosi che, diciamoci la verità, anche i professionisti talvolta sottovalutano. Scopriamo insieme come evitarli per una ristrutturazione senza brutte sorprese.

1. Modifiche dell'ultimo secondo

I nemici del tuo budget

Cambiare piastrelle o i sanitari a metà cantiere? Ogni modifica fuori programma aggiunge almeno il 15% di costi in più, allunga i tempi di consegna e provoca grande stress alla proprietà, all'impresa e al professionista.

Come evitarlo: definisci finiture e materiali in fase di progettazione e definisci il computo metrico con il tuo professionista. Preferisci un tempo maggiore alla progettazione piuttosto che ritrovarti a modificare le scelte dei materiali in corso d'opera.

2. Ignorare le norme

Un rischio che può costarti migliaia di euro

Pensi che tinteggiare la facciata sia rientrante nella nozione dell'edilizia libera? Falso. Molte città, come per esempio Torino, prevedono uno specifico iter da seguire secondo il regolamento "Piano del colore" (lo trovi qui ) e sono previste sanzioni "svuota portafogli" : almeno 2.500 euro e la multa può arrivare fino al 100% del valore stesso dell'opera di tinteggiatura abusiva!

Come evitarlo: prima di fare gli interventi, verifica con il tuo Geometra i regolamenti comunali, regionali e statali.

3. Trascurare il comfort

Comfort termico e acustico. Il dettaglio che fa la differenza

Muri impeccabili e finiture di pregio non bastano se poi in casa si soffre il caldo o si sente ogni rumore proveniente dalla strada.

L'isolamento termico insufficiente fa schizzare le bollette verso l'alto e può generare la proliferazione di muffe dovute all'umidità superficiale e interstiziale.

Lo scarso isolamento acustico provoca, invece, fastidi che determinano un impatto negativo su riposo e concentrazione.

Come evitarli: chiedi di progettare isolanti certificati (cappotto termico, insufflaggio, vetri basso-emissivi e pannelli fonoassorbenti da posare verso le pareti dei vicini). Con questi accorgimenti, a volte anche semplici e poco costosi, il tuo comfort abitativo migliora esponenzialmente!

4. MENO non è sempre MEGLIO

Puntare al preventivo più basso: la trappola del risparmio.

Un prezzo stracciato è allettante ma spesso significa l'impiego di materiali scadenti, garanzie assenti e ritardi continui.

Come evitarlo: confronta almeno tre offerte di preventivo, verifica il portfolio dell'impresa e richiedi sempre la polizza decennale postuma per coprire eventuali difetti, ritardi, errori.

5. Sottovalutare l'illuminazione

Il dettaglio che cambia tutto

Spesso si pensa all'illuminazione solo alla fine del lavoro. Errore da matita rossa. Si tratta di una di quelle componenti che influenzano più il comfort che dona funzionalità e valore estico degli spazi. Una casa ben progettata potrà sembrare anonima e scomoda se male illuminata.

Come evitarlo: forse è superfluo ribadirlo ma pianificare l'illuminazione già in fase progettuale può fare la differenza sia in termini di costi (rileggi il punto delle modifiche all'ultimo momento) sia in termini di comfort. Ogni stanza dovrà avere un'atmosfera specifica. Valuta soluzioni dimmerabili e integrazione con i sistemi smart. Integrare alla perfezione la luce naturale con quella artificiale dona stile agli ambienti e determina la corretta visibilità in ogni situazione. E basta con il centro-volta!

Consiglio bonus

Durante i lavori, chiedi al tuo professionista di pianificare un "check-point" settimanale di 10 minuti in videochiamata. Un piccolo investimento di tempo, evita grandi disastri!

STOP alle detrazioni fiscali per le caldaie a gas

Mon, 23 Jun 2025 08:43:27 GMT

Dal 2025 stop agli incentivi fiscali per le caldaie a gas: ecco cosa cambia

Con la nuova circolare n.8/E del 19 giugno 2025, l'Agenzia delle Entrate ha confermato una svolta nel panorama delle detrazioni fiscali per l'edilizia: già da gennaio 2025 le caldaie alimentate a combustibili fossili, come le moderne caldaie a condensazione a gas, non benificiano più di alcuna detrazione fiscale nell'ambito di Ecobonus e Bonus Casa (il c.d. bonus ristrutturazioni).

Quali interventi non sono più ammessi alla detrazione?

Sono esclusi:

La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili, comprese le caldaie a condensazione a gas;
la nuova installazione di tali caldaie negli edifici.

Rimango, invece, detraibili:

Sistemi ibridi certificati (pompa di calore + caldaia a condensazione);
Pompe di calore ad assorbimento a gas;
Microgeneratori (anche se alimentati da combustibili fossili);
Generatori a biomassa.

Perché questa scelta?

L'esclusione è in linea con quanto stabilito dalla Direttiva Europea 2024/1275 , che impone agli Stati membri di cessare ogni incentivo economico all'installazione di caldaie alimentate da fonti fossili a partire dal 2025. " Ce lo chiede l'europa", insomma. L'obbiettivo europeo è chiaro: accelerare la transizione verso impianti basati su energie rinnovabili , in modo da abbattere le emissioni climateranti (sostanza che produce l'alterazione del clima terrestre) e raggiungere gli obbiettivi climatici 2030 e 2050.

Nella rete del gas attuale, prevalentemente alimentata da gas naturale fossile, non è possibile considerare le caldaie a gas come sistemi compatibili con le politiche energetiche comunitarie. Solo in reti alimentate quasi interamente da gas rinnovabili (biometano o idrogeno verde) tale restrizione potrebbe non applicarsi ma ciò riguarda un numero di impianti infinitesimale.

Quali sono le alternative ammissibili?

Per chi intende accedere ancora alle detrazioni fiscali restano valide le seguenti opzioni:

Pompe di calore elettriche , anche ibride;
Sistemi ibridi integrati (pompe di calore + caldaia fossile assemblata in fabbrica);
Impianti a biomassa certificata ;
Microcogenerazione ad alta efficienza.

Cosa accade per chi ha già avviato i lavori?

Restano agevolabili le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, anche se i lavori proseguono nel 2025, a condizione che il titolo abilitativo sia stato già richiesto o presentato prima del 1° gennaio 2025.

Questa novità rappresenta un segnale chiaro verso la decarbonizzazione del settore residenziale. Credo sia arrivato il momento di valutare soluzioni impiantistiche più efficienti come pompe di calore o impianti ibridi.

Per chi deve ristrutturare o sostituire l'impianto di riscaldamento, il consiglio è quello di orientarsi sin da ora verso sistemi che garantiscano efficienza energetica e compatibilità con le politiche europee, evitando di trovarsi esclusi anche dalle agevolazioni fiscali.

CILA, SCIA o Permesso di Costruire? Guida pratica 2025

Sun, 22 Jun 2025 22:25:51 GMT

Nel mondo dell'edilizia italiana, CILA, SCIA e Permesso di Costruire rappresentano tre diverse procedure amministrative per realizzare lavori su edifici esistenti o di nuova costruzione. Comprendere le differenze tra queste pratiche è fondamentale per adempiere correttamente agli obblighi normativi, evitare sanzioni (anche penali) e ottimizzare tempi e costi.

Differenza CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Cos'è la CILA

La CILA è una Comunicazione che il proprietario per tramite di un tecnico abilitato, presente al Comune per realizzare lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, purché non comportino modifiche strutturali, aumenti di volumetria e modifiche alle facciate.

Tra gli interventi soggetti a CILA rientrano la demolizione e ricostruzione di tramezzi interni (diversa distribuzione planimetrica degli spazi interni), opere restauro e risananamento conservativo, il rifacimento delle finiture interne e l'installazione di pannelli solari senza strutture di supporto.

Per questa pratica serve una relazione asseverata redatta da un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che attesti la conformità edilizia e urbanistica dell'intervento. I lavori possono iniziare subito dopo il deposito della pratica. I costi sono generalmente contenuti, con diritti di segreteria di circa 100-200 € (dipende dal Comune) e senza contributi di costruzione.

Cos'è la SCIA

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è una segnalazione che permette di eseguire interventi di manutenzione straordinaria più rilevanti, ristrutturazioni e cambi di destinazione d'uso senza attendere il permesso formale del Comune. Serve per esempio alle modifiche dei prospetti dell'edificio, come quello di trasformare una porta balcone in finestra.

La documentazione necessaria comprende la relazione tecnica asseverata, elaborati grafici, calcoli strutturali e, se necessario, comunicazioni all'ASL o ai Vigili del Fuoco. Dopo la presentazione della SCIA, l'Amministrazione ha 30 giorni per chiedere integrazioni o imporre prescrizioni; in caso contrario vale il silenzio assenso. I costi variano a seconda del tipo di intervento e includo oneri concessori e diritti di istruttoria.

Cos'è il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire è il "fratello maggiore" delle pratiche. Serve per opere di nuova costruzione, ampliamenti volumetrici significativi e cambi di destinazione d'uso con modifiche strutturali e esterne. Serve per esempio per costruire nuovi edifici o realizzare ampliamenti consistenti.

Per ottenere il Permesso occorre presentare un progetto completo redatto da un tecnico abilitato, corredato da relazioni specialistiche (strutturali, paesaggistiche, acustiche, geologiche, ecc.) e dai pareri obbligatori di enti terzi quali Soprintendenza o ASL se richiesti dal tipo di intervento e dalla zona in cui sarà effettuato.

Il Comune ha 60 giorni di tempo per decidere (i quali diventano 90 giorni per le regioni a Statuto Speciale), con possibilità di richiesta di integrazioni. I costi comprendono il contributo di costruzione, oneri concessori e diritti di segreteria oltre agli oneri di urbanizzazione.

Esempi pratici

Per chiarire meglio:

si presenta la CILA per la ristrutturazione della cucina con la demolizione di una parete interna e il rifacimento degli impianti, senza modifiche esterne.
Si usa la SCIA per ristrutturare un casa, aprendo nuove finestre e modificando quelle esistenti.
Serve il Permesso di Costruire per ampliare una casa esistente con la realizzazione di una nuova autorimessa.

Scegliere la procedura edilizia corretta è essenziale per rispettare la norma, evitare sanzioni e contenere tempi e costi. Il ruolo del Geometra è fondamentale per guidare il committente nella scelta giusta, redigere i documenti necessari e seguire l'iter fino all'autorizzazione finale

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L'esame VVF per ADDETTI ANTINCENDIO che nessuna azienda può ignorare.

Tue, 20 May 2025 20:54:47 GMT

Guida completa all'accertamento dell'idoneità tecnico professionale presso i Vigili del Fuoco - prove teoriche e pratiche, costi e casi di obbligatorietà ai sensi del DM 2 settembre 2021.

Tempo di lettura: 3 minuti

Il Decreto Ministeriale 2 Settembre 2021 ha rinnovato e razionalizzato la disciplina della sicurezza antincendio nei luoghi di lavoro, ridisegnando i livelli di formazione e determinato l'obbligo, per alcune attività, di un vero e proprio accertamento dell'idoneità tecnico-professionale presso il Comando dei Vigili del Fuoco.

Obbligo di idoneità tecnico-professionale

Oltre al tradizionale obbligo di formazione suddivisa in livelli di rischio FOR-1, FOR-2 e FOR-3 (nuova denominazione a seguito dell'abrogazione del D.M. 10 marzo 1998 che li definiva rischio basso, medio e alto), l'art. 5, comma 3, del nuovo decreto stabilisce che i lavoratori incaricati delle misure di prevenzione incendi, lotta antincendio e gestione delle emergenze, nei luoghi di lavoro in cui si svolgono le attività elencate nell'allegato IV, devono conseguire l'attestato di idoneità tecnica ai sensi dell'art.3 della Legge 28 novembre 1996, n.609.

Inoltre, su base volontaria, il datore di lavoro può comunque richiedere l'accertamento dell'idoneità tecnica per qualsiasi addetto, sempre con le stesse procedure.

Modalità dell'esame di idoneità tecnica

L'accertamento di idoneità tecnico-professionale si svolge presso la sede del Comando VVF e comprende tre prove:

prova scritta con questionario a risposta multipla da svolgere in un tempo massimo di 30 minuti;
Colloquio orale sugli argomenti del corso per i livelli FOR-2 e For-3 (ex rischi medio e alto, ndr);
prova pratica che consiste nella valutazione sull'uso e sulle modalità d'impiego di presidi antincendio (estintori, idranti UNI 45 o naspi).

Al termine dell'esame viene rilasciato un attestato nominativo di idoneità tecnica , comprovato da apposito bollo da 16 euro (esente per pubbliche amministrazioni), con un costo d'esame di 58 euro per ogni candidato.

Attività soggette all'accertamento di ideneità

L'accertamento di idoneità tecnico-professionale è obbligatorio per gli addetti antincendio formati delle seguenti attività:

stabilimenti di "soglia inferiore" e di "soglia superiore" (D.Lgs. 105/2015, art. 3, c. 1, lett. b. e c.)
fabbriche e depositi di esplosivi
centrali termoelettriche
impianti di estrazione di oli minerali e gas combustibili
impianti e laboratori nucleari
depositi al chiuso di materiali combustibili con superficie maggiore di diecimila metri quadri
attività commerciali/espositive con superficie accessibile al pubblico maggiore di cinquemila metri quadri
aerostazioni, stazioni ferroviarie e marittime con superficie coperta maggiore di cinquemila metri quadri; matropolitane in tutto o in parte sotterranee
interporti con superficie maggiore di ventimila metri quadri
alberghi con oltre cento posti letto; campeggi e villaggi turistici con capacità maggiore di quattrocento persone
strutture sanitarie in regime di ricovero o residenziale continuativo o diurno; case di riposo per anziani
scuole di ogni ordine e grado con oltre trecento persone presenti
uffici con oltre cinquecento persone presenti
locali di spettacolo e trattenimento con capienza maggiore di cento posti
edifici tutelati (D.Lgs. 42/2004) aperti al pubblico adibiti a biblioteche, archivi, musei, gallerie, mostre con superficie maggiore di mille metri quadri
cantieri temporanei o mobili con impiego di esplosivi
stabilimenti e impianti di stoccaggio e trattamento rifiuti (D.Lgs. 152/2006 e D.Lgs. 36/2003).

Per le aziende soggette all'obbligo è indispensabile non sostanto svolgere i corsi di formazione antincendio ma anche programmare tempestivamente l'istanza d'esame presso il Comando VVF , allegando tutta la documentazione prevista (attestati di frequenza, requisiti dei formatori, copertura assicurativa, ecc.). Solo così si garantisce il pieno rispetto delle disposizioni normative e la sicurezza antincendio dei lavoratori.

L'obbligo della Patente a Crediti per l'edilizia: cosa c'è da sapere

Thu, 03 Oct 2024 23:43:32 GMT

Negli ultimi anni, il settore dell'edilizia ha visto una crescente regolamentazione per garantire sicurezza, legalità e qualità nei cantieri. Uno degli interventi più recenti riguarda l'introduzione dell'obbligo della patente a crediti per le imprese edili, una misura destinata a monitorare e valorizzare le competenze e la regolarità delle aziende operanti nel settore.

Cos'è la Patente a Crediti per l'edilizia?

La patente a crediti è un sistema che assegna un punteggio alle imprese edili in base a criteri quali il rispetto delle normative sulla sicurezza, la regolarità contributiva, l'efficacia formativa del personale e la qualità del lavoro svolto. Questa certificazione mira a migliorare gli standard del settore, penalizzando le aziende non in regola e premiando quelle che dimostrano di operare con serietà e conformità.

Il punteggio viene assegnato attraverso una piattaforma gestita dall'Ispettorato Nazionale del Lavoro, dove le imprese devono periodicamente caricare i dati e le certificazioni necessarie per il mantenimento o l'aggiornamento della patente a punti. Ogni azienda ha l’obbligo di mantenere un livello minimo di punteggio per poter continuare a operare nel settore ed evitare sanzioni, sospensioni o interdizioni dall’attività lavorativa.

Perché è importante per le imprese edili?

L'obbligo della patente a crediti non è solo una questione burocratica, ma rappresenta un'importante leva competitiva nel mercato dell'edilizia. Le imprese che mantengono un alto livello di punteggio dimostrano di rispettare le normative vigenti, riducendo così il rischio di incidenti, contestazioni o vertenze legali. Di conseguenza, avere una patente a crediti con un buon punteggio può diventare un fattore di scelta per clienti e partner che cercano affidabilità e sicurezza.

Al contrario, le imprese che trascurano questo obbligo rischiano non solo di perdere credibilità, ma anche di subire pesanti conseguenze economiche e operative. La sospensione della patente comporta l'interruzione dell'attività lavorativa fino alla regolarizzazione, con un impatto significativo sui progetti in corso e sulle opportunità future.

Chi è Soggetto a questo obbligo?

L'obbligo della patente a crediti riguarda tutte le imprese edili, indipendentemente dalla loro dimensione o ambito di attività. Dal piccolo artigiano alle grandi imprese di costruzioni, tutte le realtà del settore devono conformarsi a questa normativa per continuare a operare legalmente. È quindi fondamentale che ogni azienda gestisca in modo adeguato il caricamento e la verifica dei dati, mantenendo il proprio punteggio costantemente aggiornato.

Come ottenere e mantenere la Patente a Crediti

Ottenere e mantenere la patente a crediti richiede attenzione ai dettagli burocratici e la dichiarazione di documenti aggiornati e conformi alle norme vigenti. Questo processo può rivelarsi complesso, soprattutto per le piccole imprese che non dispongono di un ufficio amministrativo dedicato. La gestione dei caricamenti sul portale dell'Ispettorato Nazionale del Lavoro può diventare un vero e proprio ostacolo, specialmente quando si ha a che fare con scadenze strette e documentazione complessa.

Per facilitare questo compito e garantire che ogni passaggio sia svolto correttamente, è possibile affidarsi a servizi professionali di caricamento dati, che si occupano di tutta la parte amministrativa, lasciando alle imprese la tranquillità di concentrarsi sul proprio lavoro.

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Nuove tolleranze costruttive: il D.L. “Salva Casa” rivoluziona il mercato Immobiliare. Parte 2

Wed, 24 Jul 2024 13:45:32 GMT

L'articolo 34-bis introduce significative modifiche regolamentari per agevolare la compravendita di immobili con lievi difformità edilizie.

Si tratta di una importante modifica regolamentare del D.L. “Salva Casa” che potrà cambiare in modo significativo il mercato immobiliare, agevolando di fatto la compravendita di appartamenti che in precedenza si consideravano difformi e quindi oggetto di regolarizzazione.

Sto parlando dell’ articolo 34-bis “Tolleranze Costruttive” ; vediamo cosa è scritto nella norma che, con ogni probabilità, sarà oggetto del voto di fiducia in Senato entro fine mese:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1-bis. Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;

b) del 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;

c) del 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;

d) del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;

d-bis) del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.

Per tolleranze si intendono tutte quelle probabili differenze tra il progetto depositato in Comune e l’immobile nel suo stato di fatto. Come descritto dal testo, le tolleranze si applicano a tutti i parametri edilizi.

L’aumento delle percentuali determina in modo inequivocabile la possibilità di procedere alla dichiarazione di conformità edilizio-urbanistica per quegli immobili che prima erano da giudicare “con difformità” mentre oggi possiamo considerarli “non costituenti difformità edilizia” e quindi “conformi” .

Per capire in quale fascia di tolleranza ci troviamo è importante definire cosa si intenda per “superficie utile” . Una definizione quasi universale è la seguente: “superficie di pavimento dell’unità immobiliare misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre”. Uso il termine “quasi” perché la definizione potrà essere lievemente diversa in relazione a ciò che è scritto in ogni regolamento edilizio comunale. In ogni caso è importante capire che la superficie utile è un parametro urbanistico e si discosta (anche in modo importante) dalla superficie commerciale che siamo abituati a leggere, ad esempio, negli annunci immobiliari. La superficie commerciale infatti, prevede anche il calcolo dello spazio occupato dalle murature esterne, la misura dei balconi e dei giardini in modo proporzionale alle superfici stesse (ho scritto un articolo su come calcolare tali superfici “commerciali”, lo trovi qui .

La prima cosa da fare, quindi, è quella di verificare quale sia la superficie dell’unità immobiliare che stiamo trattando. Ad esempio, ci potremmo trovare nelle more del comma d), quindi una superficie utile inferiore ai 100 mq; in questo caso sono considerate tolleranze le misure entro il limite del 5% tra costruito e progettato.

Ad esempio un appartamento progettato con i seguenti criteri

un'altezza interna di 2,80 metri, mentre è in realtà 2,90 m;
superficie in progetto di 91 mq ma in realtà misura 95 mq.

Come si fa a calcolare la tolleranza? Semplice, basta applicare la seguente formula: (parametro reale - parametro di progetto) / parametro di progetto.

Nel caso dell’altezza: (2,90-2,80)/2,80 = 0,036 = 3,6%. Per quanto riguarda l’altezza, la differenza si attesta al 3,6%, inferiore al limite del 5%.

Per quanto riguarda la superficie: (95-91)/91 = 0,044 = 4,4%; anche per la superficie il parametro si discosta di una percentuale inferiore al 5%, quindi, ai sensi della nuova norma, non costituisce violazione edilizia e l’immobile è commerciabile.

Comma 1-ter

Un capitolo a parte lo dedico a questo nuovo comma 1-ter perché introduce un elemento fondamentale. Se dal 2020, anno di introduzione delle tolleranze di prima versione (2%), non potevamo applicarle per quei parametri che violavano i sacri indici minimi igienico-sanitari quali l’altezza minima di 2,70 m, le camere da letto da 14,00 mq, ecc., adesso si legge nel testo: “Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari”.

Questa novità potrebbe mettere in gioco immobili con abusi edilizi prima “insanabili” per i quali ora non vi è nemmeno la necessità di pratiche di sanatoria. È il caso, per esempio, della distanza minima tra prospetti di case diverse, distanza minima che rimane con la prescrizione dei canonici 10 metri ma che, per gli immobili realizzati prima del 24 maggio 2024, potrà essere “tollerabile” sino a 9,80 metri. Ricorda però, questo comma 1-ter è valido soltanto con una tolleranza univoca del 2%.

Commi 2 e 2-bis

Al di là delle tolleranze costruttive sopraindicate, è possibile considerare “non costituenti violazione edilizia” anche le cosiddette “tolleranze esecutive”. Si tratta infatti di alcune differenze tra lo stato di fatto e la rappresentazione progettuale che possono interessare le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di lieve entità, la diversa collocazione di impianti ed opere interne eseguite durante i lavori delle pratiche edilizie le quali, però, non potranno comportare violazione della disciplina urbanistica e non dovranno pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

Inoltre, sempre per tutti gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 , non costituiscono violazione edilizia il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere contenuti nelle pratiche edilizie.

Anche per le tolleranze esecutive vi sono importanti novità: prendiamo per esempio un appartamento formato da un lungo corridoio dal quale si accede alle varie stanze. Se prima, nel caso in cui le porte di accesso alle stanze fossero state realizzate in diversa posizione rispetto al progetto (anche di 2 metri per esempio), si doveva passare da una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata Tardiva, con relativo pagamento di sanzione per € 1.000,00. Adesso questa differenza potrebbe essere dichiarata quale “tolleranza” ai sensi dell’art.34-bis comma 2-bis.

Comma 3-ter

Questa disposizione di legge ci obbliga ad alcune nuove prassi per le tolleranze . Quando ci troveremo ad affrontare un caso in cui, per esempio, è in atto una compravendita di un’unità immobiliare, non è sufficiente che il proprietario dichiari che le eventuali differenze dal titolo abilitativo sono considerate tolleranze.

Si legge infatti nel testo che: “Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo (art.34-bis, ndr) realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie , sono dichiarate dal tecnico abilitato , ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali ”.

La norma prescrive l’obbligatorietà che le tolleranze vengano dichiarate dal tecnico abilitato in sede di compravendita, rendendo di fatto obbligatoria la famosa RRE (Relazione di Regolarità Edilizia) in presenza di differenze (e non difformità) tra lo stato di fatto degli immobili e il titolo edilizio che ne ha abilitato l’intervento (progetto). Da menzionare, infine, un aspetto importante: le tolleranze esecutive si applicano limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42.

Dal Sottotetto al Seminterrato: Le grandi opportunità del Decreto "Salva-Casa" - Parte 1

Thu, 18 Jul 2024 22:55:11 GMT

Alla scoperta delle nuove regole che trasformeranno il settore immobiliare e le possibilità di recupero degli spazi abitativi

Ci Siamo. Ieri, il decreto "Salva-Casa" con 180 voti favorevoli e 99 contrari, ha incassato la fiducia della Camera dei Deputati. Il 28 luglio toccherà al Senato quando, con ogni probabilità, sarà ratificato il nuovo testo unico per l'edilizia.

Una grande svolta per il settore delle costruzioni che potrebbe subire un cambiamento epocale per tutti gli addetti del settore. La scorsa settimana il nostro studio ha svolto gratuitamente due sessioni informative per discutere dei nuovi provvedimenti, alla quale hanno partecipato agenzie immobiliari e tecnici abilitati. L'evento, che ha avuto luogo grazie alla fondamentale collaborazione del Geom. Olivo Luca, ha reso possibile condividere l'analisi delle norma con gli attori del settore. Questa serie di articoli si occuperanno di far seguito all'attività informativa.

Questo articolo di approfondimenti farà parte, quindi, di una serie che si occuperà in dettaglio di approfondire le modifiche normative più importanti.

1. Recupero del sottotetto ai fini abitativi

Una grande novità, col l'obiettivo di limitare gli investimenti che riguardano le nuove edificazioni e quindi il consumo di suolo, riguarda il recupero delle soffitte allo scopo di realizzare nuove abitazioni. Infatti nel testo in corso di conversione il legge è stato inserito che "gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti [...] anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini" . Il testo conclude con alcune limitazioni riguardo la modifica delle dimensioni.

Commento personale.

La questione del recupero dei sottetti, almeno per la regione in cui operiamo (il Piemonte) era una possibilità già concreta grazie alla norma regionale. La norma migliora le possibilità applicative anche in contesti in cui prima era impossibile. Permangono i divieti di aumentare le altezze grazie alle sopraelevazioni del colmo e dell'imposta ma rendono possibile l'intervento anche quando, recuperando il sottotetto, si è troppo vicini alla facciata del condominio adiacente. Cambia poco per l'edilizia per buona parte di Torino, costituita da edifici "caratterizzanti il tessuto storico", in cui, già prima del D.L. Salva Casa, non vi era la possibilità di aumentare le altezze.

2. Questione cambi d'uso

Nel precedente articolo avevo già descritto le modifiche apportate al Testo Unico per i cambi d'uso. Ma riguardavano solo gli interventi senza opere. La versione definitiva del testo ha esteso le possibilità anche a quegli interventi con opere: "sempre ammessi i cambi di destinazione d'uso". Rimossa, quindi, la locuzione senza opere.

Commento personale.

I cambi d'uso possono stravolgere le nostre città. Noi lo vediamo quotidianamente, essendo vicini ai complessi universitari con i vecchi negozi che diventano abitazioni. Evidente l'incremento del carico urbanistico. Anche per i cambi d'uso non mancano poi, alcune limitazioni legate ai regolamenti locali: le regioni e i comuni potranno fissare specifiche condizioni. Una novità interessa i locali seminterrati. infatti si legge nel testo "le disposizioni [...] si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra (piano terreno, ndr) o seminterrate". Ciò significa che, sempre al fine del recupero dell'edificato, c'è una grande apertura al recupero dei locali seminterrati ai fini abitativi. Novità non da poco. A Torino, per esempio, mi è capitato di fare sopralluoghi in locali seminterrati fintamente con destinazione d'uso commerciale, utilizzati, invece, anche come residenza. Questa manovrà per la città potrebbe stravolgere in modo significativo il mercato immobiliare, rispondendo alla grande esigenza abitativa. Ho trattato l'argomento dell'affollamento dei grandi centri abitati in un precedente articolo dal titolo: " un paese per vecchi ".

3. Dulcis in fundo: case per i puffi

Si, è chiaramente una provocazione. Ma tant'è. Si legge nel nuovo testo "il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad esseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadri, per una persona [...]".

Commento personale e caso pratico.

Questo, credo, sarà un cambiamento epocale; soprattutto se lo sommiamo alla possibilità del cambio d'uso " sempre consentito". I garage al piano terra diventeranno delle ridenti residenze per studenti? Beh, lo strumento c'è. Ma occhio, però, se di strumenti stiamo parlando, pensiamo a quelli urbanistici. Se la norma nazionale l'avremo al più tardi il 1° agosto, è chiaro che per applicare le regole del gioco dobbiamo attendere le modifiche delle leggi regionali, del piano regolatore e del regolamento edilizio dei comuni, altrimenti non se ne fa niente. In ogni caso la legislazione ha tracciato la direzione. Le regioni e i comuni la seguiranno?

Facciamo un esempio pratico: ci troviamo in Torino, vicini al centro. Acquisto due box auto adiacenti, interno cortile, delle dimensioni di m 6,00 x 3,50, per un totale di 42 metri quadri. Posso realizzare due bei monolocali? A quali condizioni?

Verifiche quote esondazioni dei fiumi. Il Geologo mi dirà se l'esondazione del Po, nella zona, mi impedisce, da piano regolatore, di realizzarci una bella residenza;
Vespaio. Una casa senza vespaio, non è ammessa.
Rapporti Aero-illuminanti. Attenzione il testo legislativo (D.L. Salva-Casa) ammette le ridotte superfici e altezze a condizione che gli interventi determinino un miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie oppure prevedendo una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre e dall'impiego di mezzi di ventilazione ausiliari.
Regolamento condominiale. Necessario verificare che gli interventi da eseguirsi non siano vietati dallo stesso.
Impianti, progetti ed autorizzazioni per scarico fognario. Sarà così semplice la loro realizzazione? E ai piani seminterrati?
Varie, eventuali ed ulteriori.

Entro fine mese pubblicherò gli altri articoli di approfondimento del nuovo testo unico per l'edilizia, ti conviene mettere la tua email nel campo qui sotto, è gratis.

Risparmiare sulle bollette di Luce e Gas: consigli pratici per la tua casa

Mon, 15 Jul 2024 16:03:15 GMT

Scopri come ridurre i costi energetici con semplici accorgimenti quotidiani e abitudini intelligenti

Risparmiare sulle bollette di luce e gas è un obiettivo alla portata di tutti. Con semplici accorgimenti e abitudini quotidiane, puoi ridurre significativamente i consumi energetici della tua casa, risparmiando denaro e contribuendo a proteggere l'ambiente. Ecco una guida pratica per iniziare.

1. Passa alle Lampadine a LED

Le lampadine a LED consumano fino all'85% in meno rispetto alle tradizionali lampadine a incandescenza e durano molto di più. Anche se l'investimento iniziale è maggiore, nel tempo noterai un significativo risparmio in bolletta.

Sostituendo 10 lampadine da 60W con lampadine LED da 10W, accese mediamente 4 ore al giorno, risparmieresti circa 194 € all'anno.

Calcolo del Risparmio:

Consumo lampadine a incandescenza: 60W x 10 lampadine x 4 ore x 365 giorni = 876 kWh/anno
Consumo lampadine a LED: 10W x 10 lampadine x 4 ore x 365 giorni = 146 kWh/anno
Risparmio energetico: 876 kWh - 146 kWh = 730 kWh/anno
Costo energia elettrica: 0,2664 €/kWh
Risparmio annuale: 730 kWh x 0,2664 €/kWh = 194 €

2. Spegni le Luci Quando Non Servono

Abituati a spegnere le luci quando esci da una stanza. Questo semplice gesto può fare una grande differenza nel lungo periodo. Inoltre, puoi considerare l'installazione di sensori di movimento in aree di passaggio come corridoi e scale.

3. Utilizza Elettrodomestici Efficienti

Quando è il momento di sostituire elettrodomestici come frigorifero, lavatrice o lavastoviglie, scegli modelli ad alta efficienza energetica (classe A++ o superiore). Questi consumano meno energia e, a lungo termine, permettono di risparmiare notevolmente.

Una lavatrice ad alta efficienza può consumare 100 kWh in meno all'anno, risparmiando circa 27 €.

Calcolo del Risparmio:

Risparmio energetico: 100 kWh/anno
Risparmio annuale: 100 kWh x 0,2664 €/kWh = 27 €

4. Regola il Termostato

Impostare correttamente il termostato è fondamentale. In inverno, una temperatura di 19-20°C è sufficiente per mantenere un ambiente confortevole. In estate, evita di impostare il condizionatore su temperature troppo basse; una differenza di 5-6°C rispetto all’esterno è sufficiente.

Riducendo la temperatura di 1°C in inverno, puoi risparmiare circa il 7% sui costi di riscaldamento, ovvero circa 67 € all'anno.

5. Usa il Programma Eco di Lavatrice e Lavastoviglie

Molti elettrodomestici moderni hanno programmi eco che utilizzano meno energia e acqua. Anche se questi cicli possono durare più a lungo, sono progettati per essere più efficienti e quindi aiutano a risparmiare.

6. Scollega i Dispositivi Elettronici

Molti apparecchi elettronici continuano a consumare energia anche quando sono spenti ma collegati alla presa. Usa ciabatte con interruttore per scollegare completamente TV, computer e altri dispositivi quando non li usi.

Scollegando i dispositivi in standby puoi risparmiare circa 23 € all'anno.

Calcolo del Risparmio:

Consumo standby: 10W x 24 ore x 365 giorni = 87,6 kWh/anno
Risparmio annuale: 87,6 kWh x 0,2664 €/kWh = 23 €

7. Cucina in Modo Intelligente

Usa pentole a pressione e coperchi per cucinare più velocemente e con meno energia. Evita di aprire il forno troppo spesso durante la cottura, poiché ogni apertura fa perdere calore e richiede più energia per ristabilire la temperatura.

8. Manutenzione Regolare degli Impianti

Esegui una manutenzione regolare delle caldaie, dei condizionatori e dei radiatori per assicurarti che funzionino al meglio. Un impianto di riscaldamento e raffreddamento efficiente è fondamentale per risparmiare energia.

Adottare piccoli accorgimenti può portare a un risparmio annuo significativo, che può essere reinvestito in ulteriori miglioramenti domestici o risparmiato per altre esigenze. Oltre al vantaggio economico, contribuirete a ridurre l'impatto ambientale della vostra casa, rendendola più sostenibile. Seguendo questi consigli, puoi risparmiare quasi 400 € all'anno sulle tue bollette di luce e gas.

Condono 2024 o semplificazione? il Decreto "Salva Casa" è Legge

Fri, 07 Jun 2024 00:56:26 GMT

Sanatoria Edilizia 2024: Risolvere, Rinnovare, Rinascere.

Il decreto “salva casa” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio ed è entrato in vigore il giorno 30. Non si tratta di un vero e proprio condono. I condoni in Italia sono stati tre:

il primo condono edilizio, Legge 47 del 28 febbraio 1985, introdotta dal governo Craxi, ha permesso di regolarizzare gli abusi edilizi sino al 1° ottobre 1983. Questo condono ha rappresentato una delle più significative misure di perdono per le infrazioni edilizie;
il secondo condono è rappresentato dalla legge 724/1993, durante il primo governo Berlusconi, per dare una nuova possibilità di amnistia edilizia alle irregolarità edilizie nel decennio successivo al primo condono;
il più recente ed ultimo condono risale a 21 anni fa, al governo il secondo mandato di Silvio Berlusconi, Legge n.326/2003 e si applicava agli abusi realizzati entro il 31 marzo 2003. Includeva sia nuove costruzioni che ampliamenti, modifiche o cambi di destinazione d’uso realizzati senza permesso o in violazione di alcune norme urbanistiche.

Nell’ultimo condono, in seguito della presentazione agli uffici comunali di competenza, dopo il pagamento degli oneri di urbanizzazione e costi di costruzione, era prevista una somma di denaro come oblazione che variava in base alla tipologia e alla dimensione dell’abuso. Tale somma di denaro rappresentava una sorta di “multa” per la regolarizzazione . Tuttavia, i requisiti del condono hanno escluso la regolarizzazione di sperequazioni edilizie in aree soggette a vincoli ambientali, storici, salvo alcune eccezioni previste dalla Legge. Gli abusi realizzati in edifici di interesse storico-artistico o in zone a rischio idrogeologico erano generalmente esclusi della sanatoria.

Veniamo quindi ai giorni nostri. Il Decreto “salva casa” non è un vero e proprio condono, infatti è stato chiamato più genericamente “sanatoria edilizia 2024”, anziché quarto condono edilizio e comprende:

1) abolizione della doppia conformità per gli interventi di manutenzione straordinaria quali

le opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare nuovi servizi igienici e per modificarli, sempre che non alterino la volumetria complessiva e non comportino modiche di variazioni di destinazioni d’uso urbanisticamente rilevanti;
le opere necessarie per il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari;
modifiche ai prospetti degli edifici che non pregiudichino il decoro dell’edificio;
interventi alle parti strutturali dell’edificio senza modifiche della volumetria;
gli interventi edilizi di restauro e risanamento conservativo che hanno l’obiettivo di conservare l’edificio per gli usi più moderni, purché realizzati con elementi compatibili degli elementi tipologici, formali e strutturali;
interventi di ristrutturazione edilizia , ovvero quegli interventi volti a trasformare gli edifici, con obbiettivi di portare gli immobili ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, escludendo in ogni caso modifiche volumetriche.

In sostanza se prima era necessario, in caso di sanatoria, che gli interventi fossero consentiti dalle norme edilizie e urbanistiche al momento dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria, adesso è sufficiente che le modifiche perpetrate all’immobile siano regolari soltanto al momento della richiesta di regolarizzazione.

2) Incremento delle tolleranze costruttive

Sono aumentate le tolleranze per le difformità cosiddette “minori”, come errori di dimensionamento, lievi modifiche delle aperture in facciata, diverso posizionamento, ecc. La tolleranza, dapprima imposta ad un massimo del 2%, può essere assentita fino ad un massimo del 5% per unità immobiliari sino a cento metri quadri.

3) Sanatoria per parziali difformità

Viene introdotta la possibilità di sanare irregolarità edilizie tramite il pagamento di una sanzione che varia tra 1.032 e 30.984, proporzionalmente all’aumento del valore venale dell’immobile. La grande novità è relativa ai tempi della definizione della sanatoria. Infatti l’ufficio comunale dovrà esprimersi con provvedimento entro 45 giorni , decorsi i quali la regolarizzazione si intende accolta per “silenzio assenso” . Ulteriori tempi, però, sono previsti qualora gli interventi necessitino dell’autorizzazione paesaggistica: 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni, decorsi i quali, se i pareri non sono giunti, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

4) Semplificazioni per i cambi di destinazione d’uso

Ferme restando le categorie funzionali degli immobili: a) residenziale, a-bis) turistico ricettiva, b) produttiva e direzione, c) commerciale, il mutamento delle destinazioni d’uso delle singole unità immobiliari senza opere e all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito . Risultano ammessi anche i cambi di destinazione d’uso senza opere tra le predette categorie funzionali con la possibilità, però, per gli strumenti urbanistici comunali, di fissare specifiche condizioni.

5) Aumento delle opere in “edilizia libera”

Già nel settembre 2018 ti parlavo delle opere sugli immobili realizzabili senza permessi ( qui l’articolo ), con il Decreto “salva casa”, sono state introdotte grandi novità. Ad oggi è possibile realizzare strutture come tende da sole, pergolati e verande amovibili senza la necessità di permessi, a patto che non determino un aumento di volumetria e che quindi non creino spazi chiusi e rispettino le linee architettoniche dell’edificio. In particolare

Le vetrate panoramiche amovibili (cosiddette Vepa). Possibile la loro installazione anche senza alcuna autorizzazione o permesso. Potranno essere applicate sui balconi, sulle logge o nei porticati.
Le opere di protezione dal sole la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola retrattili anche di tipo impermeabile, anche mediante la realizzazione di strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera. Gli unici vincoli: tali realizzazioni non dovranno creare spazi stabilmente chiusi e dovranno avere caratteristiche costruttive con profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro. Inoltre le strutture dovranno armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

In conclusione possiamo chiaramente definire la manovra come una modifica strutturale del testo unico dell’edilizia più che un vero e proprio Condono edilizio. L’obiettivo del governo è mirato a semplificare le procedure, ridurre i costi e stimolare il mercato immobiliare , garantendo allo stesso tempo la regolarizzazione delle situazioni edilizie preesistenti.

Nel frattempo, sono già in corso alcuni emendamenti della Lega che proveranno ad allargare le maglie del testo legislativo, di seguito ciò che proporrà la forza parlamentare di governo:

per dare una risposta all’esigenza di milioni di giovani, studenti, e nuove famiglie sarà proposta la diminuzione delle superfici minime degli appartamenti
da 28 a 20 metri quadri per gli alloggi per una persona;
da 38 a 28 metri quadri per gli alloggi destinati all’abitazione per due persone.
abbassamento dell’altezza minima per l’abitabilità
La proposta prevede che da 2,70 metri come ad oggi, ogni abitazione potrà avere un’altezza minima di 2,40. Su questa proposta è stato già acquisito il parere favorevole del Ministero della Salute;
migliorare e favorire il cambio di destinazione d’uso in residenziale dei locali al piano terra;
estensione delle Tolleranze esecutive anche per gli immobili ed interventi di futura realizzazione;
ottenimento del certificato di agibilità o abitabilità a seguito del sopralluogo di un ispettore dell’asl o del comune da effettuarsi a fine lavori;
ulteriori semplificazioni per le parziali difformità degli immobili.

Sicurezza sul lavoro in Italia: tra norme, sanzioni e una nuova prospettiva culturale

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 27 Feb 2024 18:48:28 GMT

Analisi dell'evoluzioni necessarie per abbattere i terribili dati statistici degli infortuni in Italia

L'incidente di Firenze del venerdì scorso ha determinato, come spesso accade subito dopo le morti sul lavoro, una grande attività politica e giornalistica con lo scopo di cercare soluzioni nelle norme, nell'inasprimento delle sanzioni, nella creazione di nuovi codici e nuovi reati. Io credo che per giudicare le norme, bisogna conoscerle a fondo. La normativa vigente in Italia sulla Sicurezza sul lavoro non solo esiste ed è valida, ma contiene anche sanzioni per ogni obbligo previsto. Dal mio punto di vista, le regole della norma (che potrà anche essere migliorabile) sono valide ed efficaci, se applicate. Nel caso specifico del cantiere, l'attività di sicurezza e le responsabilità sono ben identificate, ad esempio, agli articoli 17 e 18 (Obblighi del datore di lavoro e dei dirigenti). Le sanzioni accompagnano ogni articolo dedicato agli obblighi e sono spesso oggetto di rivalutazioni in ogni aggiornamento normativo.

In una situazione come questa, il miglioramento degli indici infortunistici passa, quindi, attraverso l'applicazione dei codici. Nel mio piccolo, ho constatato quanto la formazione sulla Sicurezza sia in grado di modificare la sensibilità delle persone sul tema. E le persone fanno la differenza, sempre, in ogni settore.

Da due anni siamo in attesa del nuovo accordo Stato-Regioni (quello attuale è datato 21/12/2011). La legge 146/2021 ha determinato una modifica che considero importante, ovvero l'obbligatorietà della formazione sulla sicurezza del datore di lavoro, mai prevista in precedenza. Certamente, un obbligo non impedisce la possibilità che i datori possano comunque formarsi, ma avrà sicuramente un impatto diverso. Eppure, nonostante l'aggiornamento normativo del 2021, ancora oggi non vi è traccia dell’aggiornamento che avrà l'obiettivo di descrivere le modalità, contenuti, durata e aggiornamento di questa "nuova" formazione.

Il Ministro Nordio, come riportato dall'articolo sul web pubblicato sul Fatto Quotidiano del 21 febbraio, si è espresso dicendo di essere "abbastanza contrario" a chi gli chiedeva della possibilità di introdurre il reato di omicidio sul lavoro. Anche io non sono d'accordo. Credo che le sanzioni per chi ha la responsabilità di assicurare la salute e sicurezza dei propri lavoratori debbano essere molto severe, ma allo stesso tempo, ritengo che l'introduzione di nuovi reati non possa risolvere il problema.

I dati sugli infortuni sul lavoro in Italia sono allarmanti. A livello europeo, confrontando i dati tra l'Italia e la Francia (con 59,11 milioni di abitanti la prima e 67,75 la seconda), si evidenzia come il tasso degli infortuni sia peggiore in Francia (circa 855.000 casi contro 359.000 nel 2020). Per gli infortuni mortali, però, il nostro Paese si pone in testa alla graduatoria rispetto a tutti i Paesi dell'eurozona. Sul totale di circa 3.400 casi di infortuni con esito mortale registrati, il primato spetta all'Italia, che nel 2020 ha fatto registrare ben 776 decessi (fonte www.anmil.it).

Nel 2023, i dati italiani sono ancora meno incoraggianti: 1.041 decessi.

In tale situazione è evidente che un inasprimento delle sanzioni esistenti non porterebbe a un miglioramento significativo degli infortuni. Lo stesso ministro Nordio, rispondendo a chi gli chiedeva della possibilità di introdurre il reato di omicidio sul lavoro, ha spiegato "con l'esperienza dell'omicidio stradale, che ha aumentato a dismisura la pena, gli incidenti non sono diminuiti ma aumentati". Il ministro ha parlato di "altre misure allo studio" per contrastare il lavoro sommerso ma ha chiuso la porta a qualsiasi valutazione sull'ipotesi del reato di omicidio sul lavoro (fonte www.ilfattoquotidiano.it).

Gli interventi dovrebbero interessare l'attività di controllo, non solo nei cantieri, ma in tutti i luoghi di lavoro. Potrebbe essere il caso di assumere e formare un buon numero di ispettori, sulla base della capillarità della presenza sul territorio delle ASL. Non si tratterebbe degli ispettori già presenti (servizio SPRESAL, ovvero Servizio di Prevenzione E Sicurezza degli Ambienti di Lavoro) ma sarebbe utile l'investimento per un ispettore “amico", ovvero un esperto che svolga sopralluoghi nei pressi delle aziende con l'obiettivo di aiutare datori di lavoro e consulenti nel miglioramento delle valutazioni dei rischi e nella gestione delle misure preventive e protettive. Si dovrebbero accogliere, inoltre, misure di miglioramento dei percorsi formativi per datori di lavoro e lavoratori. Grazie alla formazione si creerebbe maggior consapevolezza dei ruoli e una miglior comprensione di cosa significhi "riduzione della probabilità". Queste misure sarebbero in grado di garantire drastiche riduzioni degli incidenti sul lavoro.

Sentite condoglianze ai familiari delle vittime.

Guida alle agevolazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione: come risparmiare sulla tua casa

Wed, 21 Feb 2024 17:52:25 GMT

Le agevolazioni per il 2024

Se hai in programma di effettuare lavori di ristrutturazione sulla tua casa, sappi che per l'anno 202 4 potresti avere diritto a importanti agevolazioni fiscali che ti permetteranno di risparmiare denaro. Le agevolazioni fiscali riguardano detrazioni concesse dallo Stato per promuovere il rinnovo e il recupero del patrimonio edilizio, stimolando l'economia e migliorando l'efficienza energetica degli edifici. Scopriamo insieme come ottenere e sfruttare al meglio queste agevolazioni.

Bonus Ristrutturazione. Il Bonus Ristrutturazione, noto anche come Bonus Casa o Ecobonus, è uno dei più conosciuti e vantaggiosi. Consente di detrarre dall'Irpef una percentuale delle spese sostenute per lavori di ristrutturazione edilizia. Le detrazioni possono variare in base alla tipologia di intervento, ma possono arrivare fino al 50% o addirittura al 65% in caso di interventi volti al miglioramento dell'efficienza energetica.
Sismabonus. Il Sismabonus, come suggerisce il nome, è un'agevolazione per interventi volti a migliorare la sicurezza sismica degli edifici. Consente di detrarre dal 70% all'80% delle spese sostenute per la messa in sicurezza delle abitazioni e degli edifici in zone sismiche.
Bonus Mobili e Elettrodomestici in abbinamento al Bonus Ristrutturazione, è possibile richiedere un'ulteriore detrazione per l'acquisto di mobili e di elettrodomestici di classe energetica elevata, utilizzabili nell'abitazione oggetto di ristrutturazione.
Detrazione Interessi Mutuo. Se stai effettuando una ristrutturazione e richiedi un mutuo per finanziare i lavori, potresti avere diritto a una detrazione fiscale sugli interessi pagati sul prestito. Il beneficio consiste in una detrazione del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori fino ad un massimo di 2.585,28 euro.

Assicurati di verificare le specifiche condizioni e i limiti previsti per ciascuna agevolazione.In conclusione, sfruttare le agevolazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione può essere un vantaggio significativo per il tuo portafoglio. Non solo renderai la tua casa più sicura, efficiente ed elegante, ma potrai anche ottenere un notevole risparmio sulle tasse. Prima di iniziare i lavori, consulta un geometra esperto o un commercialista per essere sicuro di ottenere tutti i benefici fiscali disponibili e goderti al massimo la tua casa rinnovata.

Firenze: è se fosse davvero un problema di cultura?

Sun, 18 Feb 2024 10:14:52 GMT

Analisi della tragedia del cantiere di Esselunga

Nell'ultimo venerdì alle 8:52, una tragedia ha colpito il cantiere per la costruzione di un supermercato Esselunga, portando alla luce questioni cruciali sulla sicurezza sul lavoro. Otto operai, tra cui un italiano e sette romeni e magrebini, stavano lavorando al getto di calcestruzzo quando una trave improvvisamente cedette, causando la caduta di parti della struttura. Le grida assordanti hanno superato il rumore del traffico di Firenze, con risultati devastanti: tre operai sono stati salvati, tre hanno perso la vita e due sono ancora dispersi.

Come riportato da Giusi Fasano sul Corriere della Sera del 17 febbraio, una barista di un locale vicino al cantiere ha raccolto i lamenti degli operai, sottolineando le precarie condizioni di sicurezza: "Mi ha spiegato che per fare un ponteggio servirebbero quattro operai, ma i capi ne mandano soltanto due... come poteva essere un lavoro sicuro?"

I dati allarmanti rivelano che tra gennaio e febbraio di quest'anno, 145 lavoratori hanno perso la vita in servizio. Nel 2023, gli incidenti mortali sono stati 1041, con una media di 3 al giorno. La cultura della Sicurezza e Salute sul lavoro deve diventare una materia fondamentale nelle scuole, a partire dalla primaria fino alle scuole professionali e ai licei.

Per invertire il trend allarmante, è necessario un cambiamento sostanziale. Gli investimenti in squadre di ispettori per effettuare sopralluoghi nei luoghi di lavoro, compresi i cantieri, possono aiutare i datori di lavoro e i loro consulenti a implementare miglioramenti significativi per garantire condizioni di sicurezza ottimali per i lavoratori. Tali investimenti potrebbero essere supportati da una riduzione degli infortuni, comportando una diminuzione degli indennizzi assicurativi a carico dello Stato. Inoltre, è essenziale premiare le imprese virtuose, cioè quelle con meno incidenti rispetto alla media di settore. Nei settori dell'edilizia e degli appalti pubblici, il tasso di infortuni dovrebbe essere un elemento chiave di analisi, superando la mera considerazione del ribasso.

È evidente che per garantire la Salute e Sicurezza sul lavoro, è necessario un significativo cambio di marcia.

Condono Edilizio nel Piano Casa di Salvini: un nuovo scenario per il settore immobiliare

Thu, 15 Feb 2024 18:29:26 GMT

Prospettive e riflessioni sul futuro dell'edilizia in Italia

Il panorama dell'edilizia si prepara a un'interessante svolta con l'annuncio di Matteo Salvini di introdurre il condono edilizio nel Piano Casa. Questa proposta, rivolta a sanare piccole irregolarità edilizie, potrebbe aprire la strada a nuove opportunità e cambiamenti significativi nel settore.

Il condono edilizio proposto, incluso nel Piano Casa 2025, mira a regolarizzare immobili con modifiche minori, come pareti, box, cantine e verande. Un'occasione che potrebbe sbloccare il potenziale di numerosi edifici, rendendoli nuovamente disponibili sul mercato.

Salvini sottolinea che il condono riguarderà solo abusi edilizi minori, evitando situazioni più gravi. Questa prospettiva potrebbe significare una nuova fase per il mondo dell'edilizia.

Guardando al passato, sappiamo che i condoni edilizi hanno avuto alti e bassi. Tuttavia, questa nuova proposta offre un'opportunità per riflettere sul modo in cui l'edilizia può evolversi e adattarsi alle esigenze del mercato.

L'entusiasmo di Salvini nel risolvere i problemi immobiliari offre una prospettiva di cambiamento.

In conclusione, il condono edilizio nel Piano Casa potrebbe aprire nuovi scenari nel mondo dell'edilizia italiano. Una proposta che, se gestita saggiamente, potrebbe portare a cambiamenti positivi nel settore. Restate sintonizzati per ulteriori aggiornamenti su come questo potrebbe plasmare il futuro dell'edilizia nel nostro paese.

Casa Felice: Vinci la Burocrazia e Trova la Pace Edilizia

Tue, 01 Aug 2023 23:03:23 GMT

Una Guida Satirica per i Coraggiosi Proprietari di Case: Abbraccia la Complessità ed Esplora la Strada verso la Pace Edilizia

Cari proprietari di case, pronti a intraprendere un'avventura epica nel selvaggio mondo della burocrazia edilizia? Bene, allacciate le cinture e preparatevi per un viaggio pieno di sigle misteriose e sopralluoghi da brivido!

Hai mai avuto il dubbio di dover affrontare una casa costruita con il permesso sbagliato o con un'agibilità rilasciata chissà come? Non preoccuparti, non sei solo in questo labirinto di colpe e responsabilità! Abbiamo bisogno di una guida per sfuggire ai mostri dell'agibilità e fare in modo che la nostra amata casa sia davvero sicura e regolare.

E che dire degli acronimi? DIA, SCIA, CILA, CILAS... sembrano usciti da un gioco di parole segreto! Siamo al settimo cielo, o meglio, al settimo acronimo, e la ricerca del permesso giusto può sembrare un vero rompicapo. Ma, con un pizzico di umorismo, possiamo sconfiggere questa sfida criptica!

Oh, i tempi! Quanti misteri celano? La teoria dice 90 giorni, ma la pratica dice 9 mesi (e forse anche di più)! Ma non temete, siamo qui per sorridere alle lungaggini e soprattutto per resistere alle insidie degli uffici tecnici... anche se a volte sembrano più simili a creature metà umane e metà computer! Dobbiamo ammettere che questa sperimentazione dell'intelligenza artificiale ci fa pensare che stiano sfidando la nostra pazienza!

Eh sì, abbiamo tutti le nostre storie trascorse con uffici tecnici, dove le regole arrivano dall'alto come ordini divini. Ma non abbattiamoci, è tempo di guardare in alto e far sentire la nostra voce! Alziamo la nostra bandiera per una burocrazia semplificata e chiediamo il condono della pace edilizia!

Dopo aver cercato l'evasione per necessità, è ora di scoprire un terzo condono, un'utopia edilizia, un'epifania burocratica! Vogliamo regolarizzare le nostre case senza incappare in ostacoli. La strada potrebbe essere lunga, ma la nostra determinazione è inarrestabile!

Allora, coraggiosi proprietari di case, unitevi nella lotta contro i mostri burocratici! Camminiamo insieme, abbracciando la complessità, e sorridiamo di fronte a ogni sfida che ci si presenta. La tranquillità edilizia ci attende all'orizzonte, e con il nostro spirito battagliero e una buona dose di umorismo, raggiungeremo la vittoria!

Ricordate: quando si affrontano i mostri burocratici, il segreto è sorridere, ridere e affrontarli con una buona dose di spirito avventuroso!

Bonus Mobili non compatibile con il risparmio energetico

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 16 Aug 2022 14:55:03 GMT

Il Bonus Mobili non è compatibile con gli interventi di efficientamento energetico

Tempo di lettura: 2min

Grazie all'attuale norma che regola i bonus edilizi, i contribuenti che ristrutturano la propria casa hanno diritto al cosiddetto bonus mobili , ossia la detrazione del 50 per cento per le spese sostenute per arredare l'immobile ristrutturato fino ad un massimo di 10 mila euro . la detrazione è da ripartire in dieci quote annuali per le quali non è possibile accedere alla cessione del credito.

Al Bonus Mobili si può accedere soltanto dopo aver eseguito interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione , non spetta, invece, a coloro che eseguono esclusivamente interventi di efficientamento energetico.

Come riportato dalla rivista online ufficiale dell'Agenzia delle Entrate "FiscoOggi", la detrazione non spetta nei casi in cui siano stati realizzati interventi finalizzati al risparmio energetico per i quali si usufruisce della detrazione del 65%.

Si ricorda che il Bonus Mobili consiste in una detrazione per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici che abbiano le seguenti caratteristiche:

Forni almeno in classe "A";
lavatrici, asciugatrici e lavastoviglie almeno in classe "E";
Frigoriferi e freezer almeno in classe "F".

I RLS, garanti della Salute e Sicurezza dei Lavoratori

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Mon, 04 Jul 2022 13:15:07 GMT

Rappresentanti dei Lavoratori per la Sicurezza, un ruolo fondamentale.

Il TU per la Salute e Sicurezza dei Lavoratori (D.lgs. 09 aprile 2008, n.81) all’art.2 definisce il Rappresentante dei lavoratori come “la persona eletta o designata per rappresentare i lavoratori per quanto concerne gli aspetti della salute e sicurezza durante il lavoro”.

L’elezione o la designazione del RLS è sempre obbligatoria ed inoltre deve disporre del tempo, dei mezzi e degli spazi necessari per l’espletamento delle sue attribuzioni; infatti tale figura fondamentale del Servizio di Prevenzione e Protezione non possiede obblighi specifici ma attribuzioni, ossia attività che può svolgere, se lo ritiene necessario, al fine di rappresentare i lavoratori per gli aspetti di salute e sicurezza (art.50 TU).

Per la natura del suo incarico, l’incarico di RLS non è compatibile con la nomina di responsabile o addetto al servizio di prevenzione e protezione.

Nella stessa azienda, in alcuni casi, è necessaria l’elezione o la designazione di più di un RLS; infatti l’art.47 specifica un numero minimo di RLS:

a) un RLS nelle aziende sino a 200 lavoratori;

b) tre RLS nelle aziende da 201 a 1.000 lavoratori;

c) sei RLS nelle aziende oltre i 1.000 lavoratori.

Come viene individuato il Rappresentante dei Lavoratori per la Sicurezza in azienda?

Per rispondere a questo quesito è necessario far riferimento all’articolo 47 “Rappresentante dei lavoratori per la sicurezza”; il comma 3 specifica che nelle aziende che occupano fino a 15 lavoratori il RLS è di norma eletto direttamente dai lavoratori al loro interno oppure è individuato per più aziende nell’ambito territoriale o del comparto produttivo secondo quanto previsto dall’art.48 (prende il nome di Rappresentante dei Lavoratori per la Sicurezza Territoriale). Al comma 4 vi è l’indicazione per le aziende con più di 15 lavoratori, in questo caso il RLS è eletto o designato dalle rappresentanze sindacali aziendali; in assenza di tali rappresentanze, il RLS è eletto dai lavoratori come previsto dal comma 3.

I RLS come garanti della Salute e Sicurezza dei Lavoratori.

Il Rappresentante dei Lavoratori per la Sicurezza è dunque il punto di riferimento dei lavoratori per quanto concerne gli aspetti di prevenzione e protezione sul proprio posto di lavoro; il Dott. Guariniello, ex Procuratore della Repubblica Aggiunto presso il Tribunale di Torino e Coordinatore del Gruppo Sicurezza e Salute del Lavoro, Tutela del Consumatore e dei Malati presso la Procura della Repubblica di Torino, in un intervista dell’ottobre 2012 ha ribadito il concetto del ruolo fondamentale che svolgono gli RLS: “i compiti degli RLS […] sono molto importanti, a volte complessi, come quello del controllo dell’adeguatezza delle misure di prevenzione e protezione, e richiedono una preparazione adeguata, tanto è vero che il legislatore si è posto il problema della preparazione degli RLS attraverso i corsi di formazione. Nella realità constatiamo che non sempre gli RLS posseggono gli strumenti culturali e scientifici indispensabili ad affrontare i compiti previsti dal legislatore. La preparazione non sempre adeguata degli RLS è dovuta anche all’avvicendamento nel ruolo, che si verifica di frequente e interrompe la trasmissione della memoria storica degli eventi che si succedono in una fabbrica. […] partiamo da un dato: abbiamo le regole, dobbiamo applicarle compiutamente.

Oggi come oggi, l’applicazione lascia a desiderare; gli organi di vigilanza non riescono a fare tutto quello che vorrebbero, la magistratura non fa tutto quello che dovrebbe. Se vogliamo passare dalle parole ai fatti bisogna cambiare approccio; se c’è la volontà, gli strumenti ci sono e qui interviene il ruolo delle istituzioni. Non si può semplicemente dare la croce addosso alle imprese perché non sentono l’impegno morale di garantire la sicurezza o alle organizzazioni sindacali perché non si impegnano a fondo; qui sta il grande ruolo delle istituzioni pubbliche. Se nel nostro paese vi sono tanti morti a causa dell’amianto, questo è avvenuto per colpa, certo delle imprese, ma anche perché le istituzioni non hanno fatto il loro dovere. Accontentarsi della situazione attuale significa continuare ad avere quel certo numero di morti e di malattie professionali, non c’è cambiamento effettivo senza una riorganizzazione delle istituzioni pubbliche. È giusto dire che le imprese hanno un interesse ad adottare le misure di sicurezza e che garantire la salute dei lavoratori è irrinunciabile, ma bisogna far capire che se non lo si fa, si va incontro a delle responsabilità, altrimenti si sviluppa l’idea devastante che le regole ci sono, ma possono essere violate senza conseguenze".

Nella prefazione di uno studio condotto dai RLS ospedalieri e universitari del Piemonte sugli infortuni e sulla disapplicazione dell’allora D.lgs 626/94 (sostituito, ad oggi, dal D.lgs. 81/08), il dott. Guariniello, tratta il tema dell’importanza del ruolo del RLS: “ Sulla carta, le leggi del nostro Paese garantisco elevati livelli di sicurezza nei luoghi di lavoro. Solo che nei fatti queste leggi continuano ad essere largamente disapplicate. Essenziale, in un simile contesto, è l’attività di controllo affidata agli organi di vigilanza. Ma anche per la crisi di organici e di professionalità che non di rado indebolisce tali organi, più determinante è il <<fai da te>>, e cioè, l’attività di controllo spettante agli stessi lavoratori e ai loro rappresentanti sindacali. […]

Ma preziosa può essere l’opera dei rappresentanti dei lavoratori per la sicurezza. L’art.19 del Decreto Legislativo n.626/1994 chiama i RLS a svolgere penetranti compiti di controllo, e li legittima a fare ricorso alle autorità competenti qualora ritengano che le misure di prevenzione e protezione dai rischi adottate dal datore di lavoro e i mezzi impiegati per attuarle non siano idonei a garantire sicurezza e la salute durante il lavoro. […] Se ne desume che la funzione del RLS è quella di rappresentare i lavoratori esclusivamente per quanto concerne la sicurezza e la salute durante il lavoro. Con la conseguenza che, a differenza degli altri rappresentanti sindacali, il RLS non svolge un ruolo negoziale, bensì un ruolo di mero garante della sicurezza e della salute durante il lavoro. A questo punto ci chiediamo: siamo sicuri che i RLS non siano abbandonati a se stessi? I RLS possiedono l’autonomia e la professionalità necessarie per essere davvero in grado di adempiere alle proprie attribuzioni (attribuzioni contenute nel TU, art.50 n.d.r.)? […]”.

Queste parole evidenziano la fondamentale importanza della formazione, della preparazione e della attività svolta dagli RLS, accentuata dalla difficoltà oggettiva degli organi di vigilanza per l’attività di controllo nelle aziende.

Asseverazioni e Visto di conformità bloccano il settore delle costruzioni

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Mon, 07 Feb 2022 13:48:15 GMT

Parole dure del direttore CNA Macerata: “le nuove norme adottate dal governo sui super-bonus stanno bloccando il settore delle costruzioni”.

Non solo per il Super-Bonus, anche per quelli minori, aggiungo io. Il passaggio che ha determinato tutto ciò è nato esattamente l'11 novembre 2021 con il Decreto-Legge n.157. Con cinque articoli, il governo ha cercato di arginare una situazione che ha portato a frodi stimate per 2 miliardi di euro. Recentemente la Guardia di Finanza di Rimini, sta indagando in merito una possibile “maxi-truffa” da 440 milioni di euro (fonte il sole 24 ore del 31 gennaio 2022 - https://www.ilsole24ore.com/art/bonus-edilizi-guardia-finanza-indaga-maxi-truffa-440-milioni-AEyaDEBB?refresh_ce=1 ). L’indagine ha portato alla disposizione di 78 persone indagate, di cui 35 disposizioni di custodia cautelare; una possibile organizzazione criminale ritenuta responsabile di aver creato e commercializzato 440 milioni di euro di falsi crediti di imposta.

Le nuove misure del Decreto-Legge sostanzialmente impongono ai contribuenti di allegare, alla documentazione contabile, una asseverazione di congruità delle spese sostenute ai costi di mercato. Proprio su questo documento che gravita la questione.

Ma facciamo un passo in dietro. Il precedente governo, con l’obbiettivo coordinato di aiutare il settore dell’edilizia che, come tanti, ha subito una frenata dalla pandemia, e ridurre l’inquinamento e consumi delle nostre case, ha permesso di effettuare alcuni interventi agli edifici beneficiando di sconti del 100, 65 e 50 per cento, mediante la cessione del credito e il cosiddetto sconto in fattura.

Soprattutto i bonus minori, prima accessibili con meno controllo, hanno prodotto truffe ai danni dello stato stimati in due miliardi di euro.

Per arginare tutto ciò è stato pubblicato il decreto anti frodi che in buona sostanza ha complicato l’accesso alle detrazioni per tutti, anche per i più onesti.

La congruità delle spese, ad oggi, deve essere dichiarata per tutti i bonus edilizi da un tecnico abilitato che analizza tutti i valori e verifica che siano stati determinati da costi congrui e in linea con quelli di mercato. La problematica nasce proprio qui: il boom dell’edilizia che si è creato ha prodotto un aumento dei prezzi spropositato. I tecnici che devono verificare i costi devono basare le loro indagini con l’utilizzo di prezzari regionali, delle camere di commercio, ecc. anche datati 2021 ma che non rappresentano più un valore attendibile.

Le responsabilità sono dei governi che si sono succeduti in quanto non sono stati in grado di creare limiti di prezzo e di non essere riusciti ad arginare il mercato che ha continuato a subire aumenti improponibili e pazzi. Eppure qualcuno se ne era accorto, quindi maggiormente responsabile: il Ministero delle infrastrutture e della mobilità sostenibili ha pubblicato il Decreto 11 novembre 2021 “rilevazione delle variazioni percentuali, in aumento e in diminuzione, superiori all’8 per cento, verificatesi nel primo semestre dell’anno 2021, dei singoli prezzi dei materiali da costruzione più significativi” . Ebbene, il ferro per il cemento armato ha subito un aumento del 43,8%, il legname per infissi del 21,84%, i fili di rame per gli impianti elettrici del 32,98%, i mattoni forati del 11,4%, la rete elettrosaldata aumentata del 44,21%. Gli aumenti sono stati calcolati dal prezzo medio del 2020, (un anno)!

Bene, tutto questo suona come un’ennesima occasione persa, ci lascia con l’amaro in bocca. Si poteva aprire un capitolo anche socialmente importante, dopo tutto ciò che abbiamo subito. Con rammarico e con la rabbia, mi viene da dire che il tutto è stato gestito all’italiana…

Piccole imprese e antincendio, ecco le nuove regole

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Fri, 07 Jan 2022 17:21:18 GMT

Il recente aggiornamento del testo unico della Salute e Sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/2008) è stato integrato con Decreto Ministeriale 3 settembre 2021, con il quale sono state descritte le attività antincendio da mettere in atto nelle “aziende” con il profilo di rischio basso. Nella fattispecie rientrano tutte quelle attività lavorative, con anche un solo dipendente, come ad esempio i bar, i ristoranti, i piccoli negozi e simili.

Quali obblighi spettano per questi esercizi commerciali?

Il primo obbligo per i datori di lavoro: la Valutazione del rischio d’incendio (non sarà quindi sufficiente la procedura standardizzata per questo rischio), nella quale sarà necessario analizzare le situazioni che possono provocare un incendio, applicando le relative misure di contenimento e miglioramento .

A seguito della valutazione, si dovranno prendere i provvedimenti necessari all’evacuazione degli spazi di lavoro, tenendo conto dei limiti di affollamento dei locali prescritti.

er consentire un rapido intervento in caso di incendio, sarà necessario possedere (e mantenere funzionanti) idonei estintori da 6 chilogrammi a polvere, da integrare eventualmente con le coperte antifiamma.

In base alla valutazione del rischio potrebbe essere necessario, inoltre l’installazione di un allarme che funzioni in caso di emergenza come avviso per gli occupanti.

Le nuove misure, contenute nel Decreto Ministeriale 3 settembre 2021, entreranno in vigore il 28 ottobre 2022.

Novità SUPERBONUS 110%

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 03 Aug 2021 13:14:40 GMT

Il 31 Luglio è stato convertito in Legge il Decreto Semplificazioni bis-governance PNRR che all'art. 33 semplifica la fruizione del Superbonus. Le principali novità:

Sono ammessi alla detrazione 110% anche gli interventi che prevedono l'eliminazione delle barriere architettoniche, eseguiti congiuntamente ad un intervento trainante, indipendentemente dalla presenza di un disabile o di un over 65

L'agevolazione Superbonus è estesa anche alle organizzazioni di utilità sociale non lucrative (es. ospedali, case di cura, conventi)

Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza (in deroga alle distanze minime riportate all'art. 873 del Codice Civile)

Gli interventi agevolati con il Superbonus, ad eccezione delle demolizioni e ricostruzioni, saranno considerati "manutenzione straordinaria" per cui sarà sufficiente la presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), anche per interventi riguardanti le parti strutturali e i prospetti degli edifici, dunque l'attestazione di stato legittimo non sarà più obbligatoria; in caso di interventi già classificati come "edilizia libera" nella CILA occorrerà indicare la sola descrizione dell'intervento; per quanto riguarda le variazioni di interventi in corso d'opera sarà necessario integrare la CILA al termine dei lavori

Le violazioni meramente formali (che non andrebbero a pregiudicare le attività di controllo) non comporteranno la perdita definitiva dell'agevolazione; nel caso in cui venissero riconosciute delle violazioni, la decadenza sarà in ogni caso applicata esclusivamente in riferimento al singolo intervento che è stato oggetto di irregolarità o omissione.

La decadenza del beneficio fiscale avverrà nei seguenti casi:

a) Mancata presentazione della CILA

b) Interventi realizzati in difformità dalla CILA

c) Assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo

d) Non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Nel caso di acquisto di immobili su cui si interviene con opere finalizzate all'efficientamento energetico rientranti nel Superbonus, il termine per stabilire la residenza è di trenta mesi dalla data di stipula dell'atto di compravendita

I pannelli fotovoltaici potranno essere montati anche su immobili nei centri storici a patto che siano integrati architettonicamente e l'impatto visivo sia nullo

Si riportano di seguito le nuove date di scadenza del Superbonus 110%:

30/06/2022 per interventi che riguardano singoli IMMOBILI UNIFAMILIARI, con possibilità di conclusione dei lavori entro il 31/12/2022 se entro il 30/06/2022 si saranno realizzati almeno il 60% dei lavori

31/12/2022 per interventi che riguardano i CONDOMINI

31/12/2023 per interventi che riguardano gli IACP (se entro il 30/06/2023 dimostreranno di aver eseguito almeno il 60% dei lavori)

Fonte: CNA COSTRUZIONI.

Ristrutturazioni: si alle detrazioni per il Convivente

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Thu, 25 Feb 2021 18:44:23 GMT

Le detrazioni spettano alle spese sostenute dal partner

Per le spese sostenute a decorrere dal 1° gennaio 2016, la detrazione spetta al convivente di fatto del proprietario dell'immobile anche in assenza di un contratto di comodato . La disponibilità dell'immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella stabile convivenza che si esplica ai sensi della legge n.76/2016.

La cosiddetta legge Cirinnà, che regolamenta le unioni civili dello stesso sesso e disciplina le convivenze , ha stabilito che si intendono "conviventi di fatto" due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un unione civile.

Per accertare la stabile convivenza è necessario che i responsabili rendano una dichiarazione anagrafica che dichiari la costituzione di una nuova famiglia o di nuova convivenza

Agli effetti anagrafici, per famiglia, si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità , adozione, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune.

Con questi presupposti, il convivente in possesso della dichiarazione anagrafica, può detrarre le spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, ecc. di un immobile posseduto del partner .

Legenda:

Circolare n.19/E dell'8 luglio 2020 Agenzia delle Entrate;
Legge 20 maggio 2016, n.76;
D.P.R. 30 maggio 1989, n.223

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Sconto in fattura: sposti i tramezzi? perdi le detrazioni

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Wed, 24 Feb 2021 09:15:28 GMT

Non ammesse alle detrazioni le alterazioni planimetriche

Il caso in provincia di Torino, l'Agenzia delle Entrate annulla le detrazioni fiscali ad un contribuente in quanto l'intervento non è ammesso.

Le manutenzioni straordinarie effettuate sulle singole unità abitative possono usufruire delle detrazioni fiscali , anche mediante la formula dello sconto in fattura . Attenzione alle sorprese : come riportato nella Circolare n.19 dell'8 luglio 2020 dell'Agenzia delle Entrate, "la manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo, di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all'uso corrente l'edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della situazione planimetrica [...] (Circolare 24/02/1998 n.57, paragrafo 3.4)".

Nell'intervento di manutenzione straordinaria, per i lavori di rinnovamento anche della singola unità abitativa, non rientrano nella detrazione (e quindi nello sconto in fattura) le spese eventualmente sostenute per la demolizione e la ri-costruzione dei tramezzi interni alla casa modificando l'assetto planimetrico dell'unità immobiliare

Sono comunque ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;

realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili nonché realizzazione di volumi tecnici quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza e canne fumarie;

realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, compresi anche quelli relativi alla costruzione della rete fognaria fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne (Risoluzione 11.11.2002 n. 350);

sostituzione di caldaia, in quanto l’intervento è inteso come diretto a sostituire una componente essenziale dell’impianto di riscaldamento (Circolare 2.03.2016 n. 3, risposta 1.5);

realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;

rifacimento vespai e scannafossi;

sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;

rifacimento di scale e rampe;

realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;

sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;

sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;

realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali.

Ristrutturare: si alle detrazioni senza permessi

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Sun, 13 Dec 2020 00:08:19 GMT

Possibile usufruire delle detrazioni fiscali del Bonus Casa senza pratiche edilizie?

La risposta è: si, certo! Non sono obbligatori permessi speciali per usufruire delle detrazioni fiscali del 50% e del 65% previste nell'Ecobonus e nel Bonus Casa.

Il dubbio si insinua tra gli addetti ai lavori e deve essere sfatato una volta per tutte. Nell'ultima informativa prodotta dall'Agenzia delle Entrate "ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali", è chiaro che quando non sono previsti interventi che prevedono un titolo abilitativo (pratiche edilizie, permessi e comunicazioni al Comune, per intenderci), è sufficiente che il proprietario produca una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori; questo documento, inoltre, non deve essere inviato a nessun ente ma deve essere conservato insieme al resto della documentazione (bonifici, dichiarazioni di conformità, ecc.)

Gli interventi agevolabili sono tutti quelli di manutenzione straordinaria , ad esempio:

installazione di ascensori e scale di sicurezza;
realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
rifacimento di scale e rampe;
interventi finalizzati al risparmio energetico;
recinzione dell'area privata;
costruzione di scale esterne.

Ma quali tra questi interventi possono essere eseguiti in "edilizia libera" ai sensi dell'art.6, comma 1 del Testo Unico dell'Edilizia?

Nel 2016 è stato redatto un glossario per l'edilizia libera nel d.lgs 222/2016 e sono elencati diversi interventi tra cui quelli che usufruiscono delle detrazioni fiscali:

sostituzione di serramenti ed infissi;
rinnovamento dell'impianto igienico e idro-sanitario con sostituzione degli apparecchi sanitari;
interventi all'impianto di climatizzazione, alle pompe di calore;
installazioni di ascensori e montacarichi allo scopo di eliminare le barriere architettoniche;
impianti solari e fotovoltaici.

Per compilare la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio, siamo lieti di aiutarti. Scrivi a: studio@iltuogeometra.it

COVID-19 - Facciamo chiarezza sulle mascherine

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 03 Nov 2020 12:36:40 GMT

L'utilizzo di mascherine sono un ottimo sistema di protezione contro il COVID-19

Utilizzare la mascherina è il primo metodo per interrompere la circolazione del Sars-Cov-2 , ossia il nuovo Coronavirus capace di infettare il pianeta e causa della pandemia. Si stima che se tutti portassero al volto una mascherina 24 ore al giorno, il coronavirus e la conseguente malattia COVID-19 sarebbero solo un brutto ricordo.

Ed invece il virus continua a mietere vittime in lungo e in largo anche in Italia. Alla data del 2 novembre 2020, più di 730 mila persone hanno contratto il virus di cui oltre 39 mila hanno perso la vita .

Come sappiamo il virus viene trasmesso con le secrezioni e con goccioline salivali che una persona emette naturalmente mentre starnutisce, tossisce o semplicemente parla. I “canali di trasmissione” del virus sono la bocca, il naso e gli occhi . Per queste ragioni è bene rispettare il distanziamento, curare l’igiene delle mani (che se portate al volto possono essere causa del contagio) e rispettare l’obbligo di utilizzo della mascherina.

Le mascherine "di comunità"

Le troviamo in commercio di mille colori, anche i brand più rinomati ne hanno fatto una linea di consumo. Sono le cosiddette mascherine di comunità, realizzate in stoffa, sono adatte a impedire alle gocce di saliva di spargersi. Non sono soggette a test particolari e sono considerate le meno sicure. il comitato tecnico scientifico incaricato per le scuole, a maggio, aveva proposto per gli allievi delle scuole l’utilizzo di questo tipo di mascherine, salvo poi aver utilizzato misure più stringenti, obbligando l’utilizzo di mascherine chirurgiche per tutti gli studenti con più di 5 anni. Per questo tipo di mascherine non è prevista alcuna valutazione dell’Istituto Superiore di Sanità.

Le mascherine chirurgiche

Le mascherine di tipo chirurgico hanno lo scopo di evitare che chi le indossa contamini l’ambiente, in quanto limitano la trasmissione di agenti infettivi e ricadono nell’ambito dei dispositivi medici. Sono normalmente utilizzate in ambiente ospedaliero e in luoghi ove si presti assistenza a pazienti. Le mascherine chirurgiche, per essere sicure, devono essere prodotte nel rispetto di alcune norme tecniche che prevedono requisiti quali la resistenza a schizzi liquidi, traspirabilità efficienza di filtrazione batterica e pulizia da microbi.

Le mascherine FFP1, KN95, FFP2 e FFP3

L’acronimo sta per “FILTERING FACE PIECE” ovvero Facciale filtrante che può essere di livello 1, 2 o 3. Si tratta di veri e propri Dispositivi di Protezione Individuale che hanno l’obbiettivo di proteggere chi le indossa.

Mascherine FFP1 proteggono da polveri . Sono adatte per ambienti di lavoro e filtrano almeno l’80% delle particelle grossolane che si trovano nell’aria. Nel settore edile e nell’industria alimentare sono quasi sempre sufficienti

Mascherine KN95 e FFP2 proteggono da polveri, aerosol solidi e liquidi dannosi per la salute . Sono mascherine adatte per gli ambienti di lavoro nei quali l’aria contiene sostanze dannose per la salute. Catturano almeno il 94% delle particelle che si trovano nell’aria a dimensioni di 0,6 μm.

Mascherine FFP3 offrono la massima protezione possibile dall’inquinamento dell’aria respirabile. Filtrano almeno il 99% delle particelle fino a 0,6 μm e sono inoltre in grado di impedire l’ingresso nel corpo di particelle tossiche, cancerogene radioattive

Le mascherine più indicate per proteggersi dal COVID-19

Per proteggere la popolazione dal nuovo coronavirus è bene che tutti indossino una mascherina chirurgica. Infatti tale presidio medico è in grado di proteggerci soltanto se tutti le indossano. In questo momento storico l’utilizzo di tale mascherina è obbligatorio in tutti i luoghi pubblici anche all’aperto . Nonostante ciò, oltre alla maggior parte delle persone che la indossano, per le città è possibile notare qualche situazione in cui la mascherina non è correttamente indossata, provocando un rischio per la salute a coloro che sono nei dintorni . In queste situazioni è consigliato possedere una mascherina di tipo KN95, FFP2 o FFP3 che consentono di filtrare le eventuali particelle sospese nell’aria potenzialmente contaminate. In ogni caso é fondamentale utilizzare mascherine non dotate di filtro perché favorendo la respirazione permettono alle goccioline della saliva di fuoriuscire dalla mascherina comportando un rischio per la salute di chi ci circonda.

Rimaniamo uniti, rispettando la distanza. Usando le mascherine, guardiamoci negli occhi. Resistiamo .

Ristrutturare gratis, ma davvero?

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 25 Aug 2020 21:40:47 GMT

Interventi agevolabili trainanti e trainati

Tutto è pronto. Davvero adesso non si spenderà un soldo per per le ristrutturazioni , così come diceva Conte il 13 maggio?

( trovi qui le sue dichiarazioni)

Il Decreto Rilancio ha introdotto il nuovo Superbonus 110% principalmente per interventi di miglioramento energetico (ecobonus) e miglioramento sismico (sismabonus).

Il cosiddetto Superbonus 110% consiste in un'agevolazione fiscale che consente di detrarre dell'Irpef il 110% delle spese sostenute per alcuni interventi.

Il recupero delle somme può avvenire nei 5 anni successivi alla spesa, sotto forma di sconto Irpef oppure con lo sconto in fattura .

Quali interventi sono agevolabili?

Possono usufruire del Superbonus i seguenti interventi:

Isolamento termico (più del 25% della superficie disperdente)
Isolamento con cappotto termico;
isolamento del tetto;
isolamento dei solai.
Sostituzione degli impianti di riscaldamento per i condomini;
Sostituzione degli impianti di riscaldamento per le case indipendenti;
Interventi di miglioramento delle strutture contro il rischio sismico.

Sono i cosiddetti interventi TRAINANTI senza i quali non è possibile usufruire delle detrazioni.

Chi è escluso?

Purtroppo non tutti gli interventi sono agevolabili. Rimangono esclusi tutti gli interventi da eseguire sui singoli appartamenti in condominio, come ad esempio la sostituzione della caldaia autonoma e la sostituzione degli infissi (interventi TRAINATI ).

Gli interventi trainati possono aderire alle detrazioni del 110% solo nel caso in cui il condominio esegua contestualmente almeno uno tra gli interventi TRAINANTI .

Si informa che le agevolazioni sono usufruibili per gli interventi eseguiti entro il 31 dicembre 2021.

Azzolina: "il 15% degli studenti fuori dalle Scuole".

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Fri, 26 Jun 2020 16:48:15 GMT

Le scuole dovranno essere pulite e gli ingressi scaglionati

Nella conferenza Stampa di oggi il Ministro Azzolina ha spiegato come sarà gestita l'apertura della scuola il 14 settembre; vediamo i punti salienti.

Innanzitutto le scuole dovranno essere più pulite, grazie anche agli investimenti che lo stato ha dedicato alla scuola, il ministro ricorda che da gennaio ad oggi il governo ha stanziato 4 miliardi di euro per l'istruzione.

Oltre alle attività di pulizia e sanificazione è evidente che debba essere garantito il distanziamento sociale di almeno un metro all'interno delle classi oltreché accessi "scaglionati".

Il Ministro dell'Istruzione ha dichiarato che il 15% degli studenti dovranno essere portati al di "fuori" dalle scuole: grazie all'intesa con le amministrazioni territoriali verranno favorite le attività didattiche nei teatri, nei cinema e nelle biblioteche oltre che, per i più piccoli delle scuole d'infanzia, nei parchi del territorio, meteo permettendo. La Scuola sarà diversa da come la conosciamo oggi . L'idea del Ministro Azzolina è quello di portare gli allievi da 3 a 5 anni più a contatto con la natura.

Si dovrà iniziare un percorso che porterà le classi ad essere sempre meno affollate, grazie anche a possibili assunzioni, a tempo determinato, di 50 mila lavoratori nella scuola; potranno nascere orari più flessibili per gli studenti.

Inoltre una buona notizia per i docenti italiani che hanno stipendi tra i più bassi in Europa: grazie al cuneo fiscale, da luglio, avranno tra gli 80 e i 100 euro in più nello stipendio.

Giuseppe Conte: "Non si spenderà un soldo per le ristrutturazioni"

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Wed, 13 May 2020 21:03:57 GMT

Tagli alle tasse per 4 miliardi

Conclusa la conferenza stampa dei rappresentanti del Governo. Vediamo cosa prevede il “Decreto Rilancio”. Come prassi, al fondo saranno riassunte le risposte del Presidente del Consiglio alle domande dei giornalisti.

“Tutti quanti potranno ristrutturare per rendere le abitazioni più green” . Questo ciò che ha detto Conte aggiungendo “non si spenderà un soldo per le ristrutturazioni” . Si riferisce evidentemente al cosiddetto “Superbonus”, che comprende l’Ecobonus il quale, prima dell’emergenza coronavirus, consisteva in una detrazione fiscale del 50% dell’importo speso per ristrutturare.

La nuova misura prevede una detrazione del 110% . Vediamo in cosa consiste nel dettaglio:

Chi effettua lavori di efficientamento energetico si vedrà restituire tutta la cifra spesa, più un bonus aggiuntivo del 10%, in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione vale per i lavori effettuati dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tra gli interventi che si potranno eseguire vi sono quelli in ambito di efficienza energetica (ecobonus) e quelli di riduzione del rischio sismico (sismabonus).

Tra le opere ammesse fanno parte tutto ciò che riduce i consumi abitativi come ad esempio cappotti termici, impianti fotovoltaici, riscaldamento a pavimento, sostituzione caldaie, infissi, ecc.

La detrazione vale per le spese non superiori a 60 mila euro , cifra che può essere moltiplicata per il numero delle unità immobiliari.

Sono previsti anche gli interventi sulle parti comuni condominiali , come ad esempio la sostituzione dell’impianto termico, con un massimo di importo detratto di 30 mila euro per unità.

Per gli impianti fotovoltaici la detrazione varrà sempre il 110% per una soglia di spesa fissata in 48 mila euro.

Il bonus vale solo per le abitazioni principali e quindi non sulle seconde case.

Chi effettua i lavori può decidere di cedere il suo credito di imposta alle banche o all’impresa che realizza i lavori; con questa seconda opzione il credito viene ceduto ma lo sconto applicato sarà immediatamente in fattura . In questo caso chi effettua i lavori sulla propria abitazione non pagherebbe nulla . Si dovranno attendere, quindi, le indicazioni operative dell’Agenzia delle Entrate.

Per Stefano Patuanelli, Ministro dello sviluppo economico il risparmio energetico è stato messo in primo piano : “una norma molto importante per il settore edilizio”.

Infine momento storico del Ministro delle Politiche agricole alimentari e forestali Teresa Bellanova: “Gli invisibili saranno meno invisibili” “lo Stato è più forte del caporalato”. Due delle frasi pronunciate con le lacrime agli occhi , evidenza di una forte emozione.

Domande dei giornalisti, risposte del Presidente del Consiglio

Quando i cittadini potranno spostarsi tra le regioni?

Conte: "Abbiamo un confronto con le regioni costanti. Saranno Congelati gli spostamenti interregionali per questa fase, misura ragionevole"

In questi giorni ho visto passeggiare molti nonni con i nipoti, lei ha parlato delle misure per i babysitter, quali altre misure per le famiglie sono previste?

Conte: "Siamo stati molto attenti alle famiglie che sono in difficoltà, interveniamo con le misure del decreto, stiamo prevedendo un minimo di due mila euro fino quattro mila euro a fondo perduto in base alle perdite avute. Per quanto riguarda la scuola abbiamo fatto un lavoro sinergico offrendo un ventaglio di soluzioni anche per i centri estivi. Inizieremo a lavorare sulle ristrutturazioni edilizie in modo tale da poter rientrare a scuola nella massima sicurezza. È bene anche andare a trovare i nonni ma con tutte le precauzioni per proteggerli, in quanto sono le persone più a rischio".

Manca un sostegno organico alle famiglie?

Conte: "Non credo che per le famiglie ci siano poche misure, a quelle enunciate dobbiamo ricordare il reddito di emergenza da 400 a 800 euro per quelle con isee sino a 15 mila euro che non hanno il reddito di cittadinanza".

Presidente, vorrei tornare sulla regolarizzazione dei migranti. Si è parlato di numeri. Il numero di 600 mila operai da regolarizzare è considerato sproporzionato per ciò che sarebbe necessario per l’agricoltura. Non crede che questo possa essere un incentivo alla migrazione?

Conte: "Francamente le sue preoccupazioni non le condivido. non ho fatto uno studio esatto sui numeri ma per quanto ne so sono numeri più limitati. Se sbaglio qualche calcolo me ne scuso. I governi di centrodestra hanno regolarizzato 870 mila migranti il centrosinistra 500 mila. Sono misure contro il caporalato. Si tratta comunque di numeri molto più modesti di quelli che ha detto".

Il Ministro Patuanelli ha detto che questo è un decreto mosaico impostato sull’assistenza economica e non su una riforma fiscale importante. Lunedì è vicino. Ci possiamo aspettare già domani il nuovo dpcm?

Conte: "Le misure aiutano la liquidità e ci sono sconti fiscali. Significa lasciare la liquidità alle imprese. Il nostro obbiettivo è affrontare una più complessiva riforma della pressione fiscale. Interventi di questa portata necessitano prima di gestire l’emergenza e successivamente investire sul rilancio economico. Il nostro tessuto produttivo è forte grazie alla presenza delle piccole imprese. Proporrò ai ministri di adottare un Decreto Legge per coinvolgere ancora di più il parlamento".

Riparti Piemonte - tutti i bonus

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Sat, 09 May 2020 14:48:57 GMT

La Regione Piemonte ha approvato un piano da 800 milioni

Si aspettava la risposta della Regione per fronteggiare la crisi economica causata dalla pandemia in corso ed è arrivata.

Ben 68 milioni di euro dedicati all'edilizia di cui € 50.000.000,00 per l'esenzione di un anno degli oneri di urbanizzazione :

fino a 50 mila euro per i privati;
fino a 100 mila euro per le imprese.

Per la messa in sicurezza degli edifici scolastici sono stati stanziati appena 4 milioni.

Numerosi investimenti tra cui molti a fondo perduto per ridare benzina all'economia Piemontese.

Si tratta delle anticipazioni pubblicate dal sito ufficiale della Regione Piemonte che, però, non ha pubblicato il testo del Disegno di Legge e per conoscerne nel dettaglio dovremo aspettare il 19 maggio quando il piano "Riparti Piemonte" arriverà in aula per il voto definitivo.

Primo Maggio, edilizia e paradossi

Fri, 01 May 2020 00:03:25 GMT

La festa dei lavoratori e il lavoro impedito. L'edilizia riparte

In questa insolita festa dei lavoratori ci ritroviamo gravati da un peso enorme nel cuore . In una situazione in cui il rischio contagio è elevato, basti pensare che ieri, 30 aprile 2020, 1872 persone sono state riscontrate positive al coronavirus.

La conquista delle otto ore lavorative, iniziata nel lontano Primo Maggio 1886, suona ai più come un paradosso visto l'obbligo a non lavorare che ha colpito la stragrande maggioranza degli italiani e di coloro che in Italia lavorano.

Con nostalgia leggo l’articolo scritto da Giulia Arrigoni ( lo trovi qui ), dal titolo “E l’edilizia salva il Pil italiano” del 06/10/2019.

Lunedì 4 maggio 2020 per decreto potremo riaprire i cancelli e le baracche di cantiere, fare ciò che abbiamo imparato dal dopoguerra: costruire. Non solo grattacieli, case e scuole; non solo nel suo primo significato fabbricare ma anche e soprattutto nel significato più ampio: creare.

Lo faremo, però, con alcune misure per il contenimento epidemiologico, vista la situazione. In questo senso abbiamo una grande responsabilità, quella di s alvaguardare la nostra salute e quella di chi ci sta attorno. Non solo: da lunedì 4 maggio inizierà un insolito periodo di prova che ci impegnerà nella consapevolezza che se non rispettiamo le misure, l’ombra di un nuovo stop e un prolungamento del lockdown si concretizzerà.

MISURE DI CONTENIMETO PER I CANTIERI EDILI

A seguito della pubblicazione del Protocollo di regolamentazione per il contrasto e il contenimento della diffusione del virus, tutte le parti sociali dell’edilizia hanno siglato un ulteriore protocollo recante le linee guida per l’intero settore edile. Ecco alcune regole.

Affiggere in cantiere cartelli riportanti regole fondamentali per l’igiene, eventualmente tradotti nel caso in cui vi siano lavoratori stranieri;

Misurare la temperatura a ciascuno dei lavoratori: se superiore a 37,5 °C, il lavoratore non può entrare in cantiere;

obbligo di non far accesso al cantiere con caso di sintomi influenzali;

Preclusione all'accesso in cantiere a chi abbia avuto contatti con soggetti positivi al virus;

mettere a disposizione di tutti mezzi detergenti per le mani all'ingresso del cantiere;

elaborare una procedura anti-contagio;

Utilizzo di mascherina obbligatorio ove non possibile il distanziamento;

Pulizia e sanificazione giornaliera delle baracche di cantiere, pulsantiere, attrezzature e ogni zona/attrezzatura in contatto con i lavoratori;

il coordinatore per la sicurezza integra il Piano di Sicurezza e coordinamento e la relativa stima dei costi;

Qui in basso è possibile scaricare la check list di controllo da utilizzare in cantiere elaborata dalla Commissione Nazionale Paritetica per la prevenzione infortuni, l’igiene e l’ambiente di lavoro (CNCPT).

Conferenza stampa Conte: "ha inizio fase 2".

Sun, 26 Apr 2020 19:19:00 GMT

Le misure di sicurezza anti-contagio durante la fase 2

Si è appena conclusa la conferenza stampa del Presidente del Consiglio dei Ministri. Di seguito tutte le misure per la fase 2 in vigore dal 4 maggio e sino a lunedì 18.

Dal 4 maggio in avanti dovremo convivere con il Virus che causa la malattia Covid-19. Rimarrà il divieto di spostamento tra Regioni; sarà consentito uno spostamento interregionale esclusivamente per motivi di necessità e di lavoro. Chiunque avrà febbre al di sopra di 37 °C a vrà l'obbligo di rimanere a casa.

Un infetto su quattro è causa di contagio familiare, sarà quindi necessario rispettare il distanziamento di almeno un metro anche durante i ricongiungimenti familiari.

Dal 4 maggio sarà necessario l’utilizzo dei dispositivi di protezione individuale per i quali i prezzi delle mascherine saranno calmierati e l’iva verrà eliminata sui dispositivi di protezione individuale. Il prezzo delle mascherine chirurgiche sarà di € 0,50.

Vi sarà comunque un rischio di aumento dei contagi, le misure economiche rappresentano uno sforzo enorme per il Paese.

Dal 4 maggio riaprirà il settore delle costruzioni insieme a tutto l'indotto. Andranno rispettati tutti i protocolli di sicurezza anti-contagio. Sarà possibile intervenire (prima del 4 maggio) all'interno dei luoghi di lavoro al fine di preparare i locali che ospiteranno i lavoratori, con attività di pulizia e sanificazione.

Il 18 maggio vi sarà la riapertura del commercio al dettaglio anche per le costruzioni. Apriranno musei e mostre. Il 1 giugno le attività di bar, ristoranti e quelle per la cura della persona. Sono attività che prevedono un contatto con le persone più ravvicinato.

Si riportano le risposte ai giornalisti del Presidente Giuseppe Conte

Entriamo nella seconda fase di tre, per quanto tempo è necessario avere contagi 0 per la fase 3?

Necessario che l'evoluzione scientifica ci metta nelle condizioni di avere una cura o un vaccino.

Quali le misure per le scuole?

Avremo le scuole chiuse sino alla fine dell'anno scolastico. Molto complicato congiungere il diritto all'istruzione con quello della salute. Dovessimo riaprire le scuole avremmo una esplosione di un contagio entro due settimane. L'attività scolastica a distanza sta funzionando mediamente bene. Per gli esami di stato sarà consentito svolgerli in presenza con le dovute cautele.

Per la riapertura del campionato di calcio?

Bisognerà valutare le condizioni per concludere i campionati attualmente sospesi. Dovranno essere garantire tutte le misure di sicurezza.

Chiarimento sulle autocertificazioni, sarà consentito il rientro al proprio domicilio? Si dovrà utilizzare l'autocertificazione per gli spostamenti?

Consentito in ogni caso il rientro al proprio domicilio. Durante i limiti agli spostamenti sarà obbligatorio l'utilizzo dello strumento della autocertificazione. Non possiamo permetterci un "liberi tutti"

Proroga per la successione

Fri, 24 Apr 2020 00:12:05 GMT

Servizio gratuito per la successione e proroga dei termini di presentazione

L’obbligo della dichiarazione di successione ha beneficiato della sospensione dei termini per l’emergenza Covid-19. L’adempimento rientra fra gli “adempimenti tributari” citati come sospesi dal Decreto Cura Italia.

La dichiarazione di successione deve essere presentata generalmente entro 12 mesi che decorrono dalla data di apertura della successione (data della morte).

L’articolo 62 del Decreto ha previsto la sospensione degli adempimenti tributari , diversi dai versamenti, previsti tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020.

Se la scadenza dei 12 mesi rientra nelle date comprese tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, la dichiarazione potrà essere presentata entro il 30 giugno 2020

Nel caso di una dichiarazione di successione non presentata entro il termine stabilito , il contribuente sarà soggetto a sanzioni amministrative anche nel caso in cui non sia dovuta alcuna imposta.

Le imposte di successione

La dichiarazione è soggetta al pagamento delle imposte di successione. Di seguito la tabella di calcolo:

Per franchigia di successione si intende la soglia entro la quale si è esenti da tassazione. Le aliquote e le franchigie stabilite per l’imposta di successione sono disciplinate dall’art. 2, c. 48, del D.L. n. 262 del 2006. Le stesse sono applicate anche in caso del calcolo della tassa di successione su conto corrente cointestato.

L’imposta viene calcolata sul valore totale dell’eredità del defunto, tenendo conto quindi delle franchigie e delle aliquote.

Sportello successioni gratuito

Lo Studio offre gratuitamente un servizio informativo gratuito nell'ambito della successione. L'obbiettivo è quello di rendere un servizio professionale in un momento difficile causato dalla pandemia Covid-19.

Condono Edilizio 2020

Fri, 10 Apr 2020 21:27:31 GMT

Sarà Condono Edilizio?

Se c’è una cosa che abbiamo capito negli anni è che " la coperta è corta" . La ricerca delle coperture per realizzare gli interventi previsti dalle manovre economiche ha sempre creato degli “scontenti”; è inevitabile. Ma in un momento straordinario come questo, nel quale la salute delle persone è giustamente messa in primo piano, il debito che si accumulerà per le manovre di assistenza daranno un duro colpo all'economia mondiale; soprattutto per quei paesi che non "se la passavano" bene già prima della Pandemia.

Un articolo pubblicato sul sito www.agi.it - Agenzia Italia - ha evidenziato che il “lockdown” costi al Belpaese 47 miliardi di euro a mese , che rappresenta il 3,1% del PIL. La previsione di apertura delle aziende a metà anno ridurrà il prodotto interno lordo a – 8,4%.

Quali manovre per l’Italia nel post-emergenza?

La Storia ci insegna che in situazioni economiche difficili si sono promosse misure come la sanatoria fiscale e il condono edilizio.

Ad esempio nel 1985 (Bosetti-Gatti) il condono è stato emanato per “sanare” quegli edifici che si erano costruiti nagli anni ’70 con il boom economico e per realizzare una misura preventiva e repressiva all'abusivismo.

Nel 2003 (decreto legge 30 settembre 2003, n.269) il condono ha avuto come oggetto “disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici ”.

Nel 2020 la crisi economica causata dal Coronavirus potrebbe mettere nelle condizioni il legislatore di intervenire in un modo simile, con un Condono Edilizio, oltre che fiscale.

Nota a margine: il 4 aprile scorso dall'opposizione (M. Salvini – Lega) è arrivata una richiesta al governo: “pace fiscale e pace edilizia, si cancella l’arretrato e si riparte da zero”.

La premessa per il nuovo Condono edilizio 2020?

Coronavirus, è crisi immobiliare?

Sat, 04 Apr 2020 21:09:10 GMT

Prospettive per gli immobili residenziali dopo l'emergenza sanitaria

Nel momento in cui scrivo la malattia causata da questo nuovo Coronavirus non ha raggiunto ancora il suo picco, con quasi 800 morti al giorno. Mi permetto di dire che gli italiani tutti sono vicini alle famiglie che soffrono.

Detto questo è importante prendere in considerazione ciò che sarà il mercato immobiliare nell'immediato post-virus. Il settore in Italia è sempre stato trainante dell'economia e per questo motivo è fondamentale essere pronti a questa ennesima trasformazione.

Ma quanto, e soprattutto, come si trasforma questo asset di mercato?

Uno dei settori su cui il virus ha inciso negativamente è il settore del turismo il che in una situazione di pandemia è comprensibile. Anche nel post-virus dovremo convivere con una enorme contrazione del mercato del turismo; da questo punto di vista il mercato immobiliare degli affitti brevi subirà contemporaneamente una flessione.

Per quanto riguarda il settore residenziale possiamo distinguere sommariamente le seguenti caratteristiche:

Affitti brevi. Ad esempio gli immobili destinati ai turisti, italiani e non, settore che aveva preso fette di mercato importanti, in concorrenza agli alberghi;
Affitti lunghi periodi. Questa sezione del mercato immobiliare probabilmente sarà tra quelle che subirà meno l'inflessione, possiamo inserire in questa sezione anche gli affitti per studenti;
Compravendite case-vacanza in zone turistiche. Come per gli affitti brevi, un comparto più a rischio, soprattutto nei mesi immediatamente successivi alla risoluzione dell'emergenza;
Compravendite residenziali per domicilio. Siamo in Europa uno dei paesi in cui l'acquisto della prima casa è considerato un investimento primario per le famiglie. C'è da considerare che stiamo trattando pur sempre di un bene primario.

Per misurare gli effetti di questa crisi sull'acquisto degli immobili residenziali è necessario disporre di una quantità e qualità di dati dei quali non disponiamo ma possiamo comunque fare alcuni ragionamenti.

in questo periodo di emergenza molte aziende hanno sperimentato, per necessità e soprattutto per quelle tipologie di impiego per cui è possibile, lo smart-working o lavoro agile. Un utilizzo delle proprie abitazioni anche per lavorare darà come risultato una maggiore richiesta (e apprezzamento) degli immobili più grandi, con una stanza in più da destinare ad ufficio (e forse due).
Come visto in un precedente mio articolo ( lo trovi qui ), dal titolo "Un Paese per Vecchi" , a dire di Paolo Paschetta, country head Italia di Pictec Asset Management, nei prossimi 25 anni la popolazione urbana passerà dal 50% al 70%. Ciò significherà un apprezzamento degli immobili di città contro un ulteriore deprezzamento degli immobili in provincia.
Per il motivo demografico e per il conseguente aumento dei servizi nelle città, la richiesta per gli immobili con giardino/terrazzo ampio aumenterà in modo considerevole.
Come sta già avvenendo nelle grandi città, il recupero ai fini abitativi, dei locali commerciali, negozi, locali di deposito (leggi sotto-tetti) avrà una importanza strategica, soprattutto per evitare l'eccessivo consumo di suolo.
Edifici più efficaci dal punto di vista energetico (leggi confort abitativo) avranno sempre più incisività sul valore immobiliare.
Un aspetto importante e positivo per chi acquista casa in questo periodo è la tassazione dei mutui prima casa: con una rapida ricerca tra le banche si può notare come il tasso medio varia dallo 0,4% allo 0,9%, ben al di sotto del tasso medio del 6% nel 2006.

Gli aspetti maggiormente negativi di contrazione del mercato immobiliare residenziale si concentreranno soprattutto nell'immediato post-emergenza, direi almeno sino i primi mesi del 2021. Successivamente potremmo assistere ad un assestamento del mercato. Nomisma S.p.a. ha elaborato alcune previsioni sulle compravendite nel settore immobiliare per gli anni 2020, 2021, 2022. Nelle previsioni pre-emergenza il numero delle compravendite residenziali doveva essere di 613.000 unità. Nomisma ha elaborato anche due previsioni per il periodo post-emergenza: una stima ottimistica ed una pessimista, in quanto attualmente non si hanno i dati certi della contrazione del mercato del lavoro dovuta alla crisi "covid-19". Nella migliore delle ipotesi il 2020 si chiuederà con circa 40.000 immobili venduti in meno rispetto l'anno 2018 (ultimo anno con dati certi provenienti dall'agenzia delle entrate). Di seguito una tabella riepilogativa sull'andamento del numero di atti notarili per immobili residenziali negli ultimi anni.

Fonti: Agenzia delle Entrate & Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate

Si noti come nella peggiore delle ipotesi il numero di compravendite per il 2020 sarà comunque maggiore, seppur di poco, del 2015 (anche del 2014 e 2013).

Altro argomento che avrebbe diritto ad essere studiato con maggior attenzione è quello della compravendita degli immobili commerciali che subirà un drastico calo soprattutto per quanto riguarda i piccoli locali di ristorazione e affini. In Cina si sta imponendo una disposizione di distanza minima tra i tavoli dei ristoranti ergo diminuzione dei coperti, norma caldeggiata anche nello Stivale.

Per tutti i dettagli in merito le previsioni vi consiglio di guardare il video di seguito di Nomisma S.p.a.

Sicurezza sul lavoro ai tempi del Covid-19

Mon, 23 Mar 2020 20:35:58 GMT

Misure di sicurezza durante il lavoro agile

Ieri, 22 marzo 2020, è stato pubblicato il nuovo Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che ha chiuso molte attività lavorative tranne quelle indispensabili. Durante la conferenza stampa il Presidente del Consiglio Giuseppe Conte ancora un volta ha stimolato gli italiani al lavoro agile, allo smart working.

Il Decreto Legislativo 09 Aprile 2008, n.81 individua il Datore di Lavoro colui che ha il compito di valutare i rischi sul luogo di lavoro e porvi rimedio con l'attivazione di misure migliorative dei livelli di rischio.

Il concetto di smart-working nel suo complesso è un concetto più ampio, che prevede una autonomia, una tecnologia ed una metodologia di lavoro ben diversa dal "dover lavorar da casa" a causa dell'emergenza del Coronavirus.

Le misure a tutela della salute del lavoratore

Visto quanto sopra, dato che si tratta di una situazione lavorativa temporanea, quali sono gli obblighi del datore di lavoro?

La norma di riferimento in materia di salute e sicurezza del telelavoratore è quella contenuta nell'art. 3, c. 10 del TU di cui al D.Lgs. n. 81/2008. Tale disposizione prevede che: “a tutti i lavoratori subordinati che effettuano una prestazione continuativa di lavoro a distanza, mediante collegamento informatico e telematico, compresi quelli di cui al D.P.R. n. 70/1999 e di cui all'accordo-quadro europeo sul telelavoro concluso il 16 luglio 2002, si applicano le disposizioni di cui al titolo VII, indipendentemente dall'ambito in cui si svolge la prestazione stessa. Nell'ipotesi in cui il datore di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per il tramite di terzi, tali attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al titolo III”.

Il datore di lavoro garantisce la salute e la sicurezza del lavoratore che svolge la prestazione in modalità di lavoro agile e a tal fine consegna al lavoratore e al rappresentante dei lavoratori per la sicurezza, con cadenza almeno annuale, un'informativa scritta nella quale sono individuati i rischi generali e i rischi specifici connessi alla particolare modalità di esecuzione del rapporto di lavoro. In particolare i rischi legati alle postazioni a computer, per i così definiti dal legislatore "videoterminalisti".

I lavoratori che per più di 20 ore settimanali svolgono attività lavorativa davanti al computer devono sottoporsi obbligatoriamente alla sorveglianza sanitaria, comprensiva della visita medica periodica con la quale il datore di lavoro si accerta dell'idoneità del lavoratore alla mansione.

Scuola: Proroga per le scadenze antincendio

Sat, 31 Aug 2019 11:41:25 GMT

Scuole e asili nido: prorogate le scadenze per l'adeguamento antincendio

Ci risiamo. Sulla gazzetta ufficiale n.188 del 12/08/2019 è stata pubblicata la legge 8 agosto 2019, n.81 . Il caso ha voluto che avesse lo stesso progressivo del "Testo Unico per la Salute e Sicurezza dei Lavoratori", 81 appunto. Nel cosiddetto "decreto cultura", nella sua conversione in decreto legge, è stato inserito l'articolo 4-bis "[...] piano straordinario per l'adeguamento alla normativa antincendio degli edifici pubblici adibiti ad uso scolastico", con cui al comma 2 è stato prorogato dal 31 dicembre 2018 al 31 dicembre 2021 il termine di adeguamento alla normativa antincendio per gli edifici scolastici per i quali non si sia ancora provveduto.

Tutto ciò ad un anno dalle dichiarazioni dell'oramai ex Ministro Bussetti che il 30 agosto 2018 in una intervista televisiva della trasmissione "OMNIBUS" di La7 dichiarava: "[...]questo è un tema che ho affrontato da subito[...] conosco l'importanza di avere edifici sicuri, ma non soltanto, certificati sicuri quindi non confondiamo le due cose. Abbiamo rilevato che in molti istituti è assente la certificazione riguardante l'impianti elettrici a norma o quelli termici oppure la dichiarazione di valutazione dei rischi [che cosa si intende? n.d.r.] , quindi tutta una serie di attestazioni che devono essere sicuramente rilasciate per consentire ai Dirigenti Scolastici di svolgere il proprio lavoro . [...] Per " l'antincendio siamo solo al 30% di scuole certificate , quindi abbiamo davanti un lavoro importante da realizzare"

Che cosa è cambiato in questo anno di lavoro? Quante scuole sono state dotate di C.P.I. (Certificato di Prevenzione Incendi)? Il problema indicato da Bussetti è reale, in questo modo non è possibile consentire ai Presidi di svolgere al meglio il proprio lavoro; infatti i vigili del fuoco hanno già indicato con una nota che gli edifici soggetti al CPI, ma privi della certificazione, devono essere sottoposti a maggiore attenzione da parte dei dirigenti scolastici attivando quelle misure ritenute idonee a sopperire tali mancanze. La situazione obbliga le scuole a formare più personale antincendio, a fornire mezzi antincendio aggiuntivi (con formazione a rischio alto), a fare quotidiani controlli con il personale a disposizione con un aggravio di costi e dispendio di energie notevole. Non è forse un dispendio di denaro pubblico? Altro domande fondamentali da porre per la questione: in questo modo, è garantito un certo livello di sicurezza nelle scuole? Può essere ribaltata la responsabilità ai dirigenti scolastici, che avrebbero altri compiti oltre quello di gestire la sicurezza?

Tende da sole e le detrazioni fiscali

Sat, 17 Aug 2019 23:13:12 GMT

Le tende da sole possono rientrare nelle detrazioni per miglioramento energetico

Tempo di lettura 1'14''

Per combattere il caldo estivo, oltre a tutti gli interventi edili ed impiantistici, "schermare" gli infissi esterni con le tende da sole è un valido rimedio sia in caso di balconi e terrazze sia in caso di giardini di proprietà, per potersi godere l'aria aperta anche nelle ore più calde.

Ricordiamo sempre che qualora si tratti di applicare le tende da sole in un fabbricato costituito in condominio, l'intervento va assoggettato dalle regole condominiali , infatti tipologia, dimensioni e colori devono essere previsti da regolamento condominiale oppure da avvallo assembleare.

La schermatura solare è un sistema di protezione dalla luce del sole e dal calore che consente una reazione variabile dell'energia e della luce alle sollecitazioni solari.

Rientrano tra questi sistemi di schermatura solare le tende da sole, le tende da interni (di colore bianco), a rullo, per serre, tapparelle, persiane, veneziane, frangisole, ecc.

Requisiti schermature solari per il bonus tende 2019

Per poter beneficiare del bonus schermature solari 2019 è necessario rispettare i seguenti requisiti:

la schermatura deve essere applicata per la protezione di una superficie vetrata;
la schermatura deve essere mobile;
deve essere applicata al all'interno, all'esterno o integrata alla superficie vetrata;
deve essere dotata di certificato che attesti la capacità di schermatura da 0 a 4 Gtot

Le spese per la schermatura, che si tratti di tenda da sole per interni o per esterni, usufruiscono della detrazione del 50% delle spese sostenute e sono detraibili tramite modello 730 e modello Redditi.

Si ricorda, infine, che questo intervento tratta il miglioramento delle condizioni energetiche dell'immobile e quindi può usufruire dello sconto immediato; di cosa si tratta? Ne parlo qui .

Quanto misura la tua casa?

Sat, 03 Aug 2019 00:33:26 GMT

Riflessioni di una fresca mattina d'estate

La guida per indicare le corrette superfici degli immobili in caso compravendita e non

Tempo di lettura 2'58''

Il leggiadro venticello di una mattina di inizio agosto. Siamo a Torino. Giornata che sarà afosa come al solito. Sai che si tratta di una delle ultime mattine in studio prima dell'interessante pausa estiva. Ferie. Qualcuno le chiama vacanze. Necessarie. Come ogni estate mi ricorda il mio amico agente immobiliare Dario: "riposarsi è importante". Ha ragione. Ti godi gli ultimi metri di fresco prima del lavoro d'ufficio, ti guardi attorno e vedi che davanti lo studio c'è ancora l'ennesimo cantiere stradale, con gli operai che apprestano il cantiere e giustamente da li a poco produrranno un rumore infernale tagliando l'asfalto. Mentre guardi l'escavatrice alzi lo sguardo e noti un cartello di un annuncio immobiliare e noti quella scritta imponente e ferma: 75 metri quadri. Torna in mente che quel condominio lo conosci e hai già misurato la superficie di almeno tre alloggi, ma non ti ricordi quelle superfici, anzi: appartamenti con tinello e cucinino, più una stanza da letto oltre il bagno, a dir tanto 50 metri quadri. Allora ti domandi: "Cosa significa superficie"?

Ricordo perfettamente ciò che successe circa un anno fa, una persona entrò in studio e chiese cortesemente: "Buongiorno, avrei bisogno di una consulenza... Sono proprietario di un negozio e vorrei che fosse un abitazione". Mi indicò l'indirizzo, nei pressi della nostra sede. Si tratterebbe di un cambio di destinazione d'uso, tra cui vincoli c'è il fatto che la superficie interna debba essere di almeno 28 metri quadri. Glielo domandai e mi rispose sicuro: "il negozio ha una superficie di 40 metri quadri". Concordammo la data del sopralluogo. Quando la saracinesca ci si aprì davanti, con il collega ci scambiammo uno sguardo beffardo, estraemmo dalla borsa il "distanziometro" e cominciammo a rilevare il negozio: sei metri di profondità e tre metri e mezzo di larghezza. Ventuno metri quadri di un negozio da ristrutturare. Arrivederci e grazie. Congedammo il proprietario consci di aver infranto i sui progetti e magari i sogni di un piccolo appartamentino in centro. Me ne rammarico.

Tornando ai cartelli di annunci immobiliari: lo sappiamo, qualche volta ci troviamo di fronte ad errori nella segnalazione delle superfici, alcune volte abbiamo a che fare con vere e proprie "forzature" con l'obbiettivo di rendere più appetibile l'annuncio. C'è da interrogarsi su come si sia arrivati a quella misura, spesso ci si affida alla superficie catastale indicata in visura ma quello è un dato da prendere "con le pinze" sappiamo la non probità dei dati catastali. Frequentemente ci si nasconde dietro la definizione di "superficie commerciale" come se questa non fosse definita e si possa tirare a indovinare la superficie di una proprietà. Mi viene in mente un aforisma di uno dei più bravi urbanisti italiani, Carlo Pagliai, Ingegnere: "Gli italiani compravendono case come se fossero lavatrici e lavatrici come se fossero case". Il problema si presenta puntualmente quando si ha a che fare con pertinenze quali cantine, soffitte, balconi, posti auto, terrazzi, lastrici. Siamo sicuri, però, che il metro quadro della pertinenza abbia lo stesso valore del metro quadro del nostro bellissimo salotto?

L'allegato C del DPR 138/1998 indica una serie di coefficienti per determinare la superficie degli immobili ad esclusione di quelli a categorie speciali:

superficie dei vani principali e di quelli accessori (quali bagni, disimpegni, corridoi, ripostigli) - superficie da computare al 100 per cento
superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte e simili, da computare nella misura del 50 per cento qualora comunicanti con i vani principali e al 25 per cento qualora non comunicanti.
superficie dei balconi, terrazze o simili di pertinenza esclusiva da computare al 30 per cento fino a 25 metri quadri e al 10 per cento la quota eccedente
Superficie dell'area coperta o assimilabile, pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, da computare nella misura del 10 per cento sino la superficie dei vani principali e del 2 per cento per le superfici eccedenti [...].

Buona misurazione superficiale. Nel senso di superficie.

La povertà (energetica) delle nostre case

Thu, 18 Jul 2019 07:25:58 GMT

Migliorare le prestazioni dell’edificio migliora la qualità di vita

In Italia l’inverno si fa sentire, così come l’estate oramai. Il caldo estivo ed il freddo invernale sono sempre più estremi. Per arginare questi estremi ci sono solo due possibilità:

Agire nell'immediato
Gestire la situazione con una certa progettualità

Agire nell’immediato

Parliamoci chiaro, agire nell'immediato, significa cercare di risolvere il problema all’ultimo momento, magari con spese pazze. Non è una sorpresa che all'inizio dei primi caldi i supermercati facciano affari con la vendita di ventilatori, condizionatori e quella scelta scellerata del raffrescatore d’aria (vi dirò, non funziona, in nessun modo).

Il condizionatore, acquisto dell’ultimo momento, è di solito un dispositivo portatile, con lo scarico d’aria da esterno. Lo si compra, lo si porta a casa, 40 °C, si accende con il motore che lavora sotto-sforzo per tutta la notte (con una finestra inevitabilmente aperta per lo scarico) e il mattino ci si ritrova di solito con una temperatura esterna molto vicina a quella della stanza. Risultato? Massima spesa, minima resa.

Gestire la situazione con una certa progettualità

“Migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio permette di migliorare la qualità della vita”. Basterebbe questa frase per metterci nelle condizioni di ragionare ai fini di miglioramento energetico come condizione per migliorare la qualità della vita.

E poi è un investimento. Un investimento sicuro, a rischio quasi zero.

Allora progettare significa ridurre le dispersioni per ridurre il consumo energetico , sia estive che invernali.

Efficienza energetica in Europa

La povertà energetica in Europa riguarda 50 milioni di famiglie e in Italia 2,2 milioni di abitanti. “Per combattere la povertà energetica non bastano i meccanismi di bonus ma bisogna intervenire sui consumi di energia” ha spiegato Gilberto Dialuce, Direttore Generale della Direzione generale per il mercato elettrico, le rinnovabili e l’efficienza energetica, il nucleare al Mise.

Ci siamo giustamente scandalizzati avendo visto il documentario sulla plastica in mare, forse siamo diventati anche più attenti alla raccolta differenziata. Adesso però è anche il momento giusto per intervenire con obiettivo riduzione spesa energetica, anch'essa responsabile di inquinamento. Inoltre ridurre i consumi significa ridurre la spesa dalla corrente elettrica al consumo di gas, diminuire le bollette!

Adesso tocca a noi abitanti di edifici, intervenire e trovarsi pronti oppure essere spazzati via dal mercato immobiliare. Attenzione, chi vuole acquistare una casa è sempre più attento che sia energeticamente efficiente. Ai posteri l’ardua sentenza

Un paese per Vecchi

Sat, 13 Jul 2019 12:04:46 GMT

La demografia italiana e il lavoro del presente/futuro

Colazione del sabato mattina. Il bar con i giornali in vendita messi tutti in fila, uno stand appositamente dedicato. L'intenzione di acquistarne uno. La mia attenzione si sofferma sulla solita notizia di politica sul solito quotidiano. Poi cambio strada e mi dirigo sul giornale più grande, dimensionalmente parlando, il Sole 24 Ore. All'interno del grande giornale, un piccolo inserto "Plus24 la settimana di finanza e risparmio". Dopo un rapido sguardo ai titoli, ne trovo due a pagina quindici:

Come la demografia spinge i mercati
Tra i mega trend spunta anche l'urbanizzazione

Il primo interessa soprattutto l'invecchiamento anagrafico degli abitanti dell'Unione Europea: "Nel 2050 l'Italia sarà al terzo posto al mondo per popolazione anziana tra i paesi Ocse dopo Giappone e Spagna".

Bene, il tema lo conoscevo già, in Italia non si fanno più figli, situazione "figlia" di quella economica e di stabilità familiare, probabilmente. Ma la mia curiosità, visto il giornale, mi porta ad una domanda interessante: quale sarà il mercato del lavoro nei prossimi 30 anni?

Allora bisogna approfondire il secondo articolo. Nel quale vi è un'altra stima fatta questa volta da Paolo Paschetta, country head Italia di Pictec Asset Management: Nei prossimi 25 anni la popolazione urbana passerà dal 50% al 70%.

Giornalista - Quali sono i settori che possono ancora esprimere delle potenzialità di crescita nel medio termine?

Paschetta - Lo scenario degli ultra65enni che raddoppieranno entro il 2060 è quello dell'healthcare, inteso a 360 gradi. La spesa per la salute è destinata a crescere, [...] tutto ciò che è tecnologia legata alla salute.

Poi si passa al tema delle smart city , il futuro delle grandi città che aumenteranno di abitanti.

Il mercato si muoverà verso la qualità della vita in città, come ad esempio la riqualificazione degli edifici, risorse sostenibili, l'efficienza energetica, gestione dei rifiuti ecc.

Quello che servirà, quindi, sarà poter contare su persone qualificate nel settore "living in the city", soprattutto nell'argomento della qualità della vita dentro gli edifici, visto l'inarrestabile invecchiamento della popolazione

APE non corretto, i rischi per i proprietari

Wed, 10 Jul 2019 17:04:17 GMT

I rischi del certificato energetico dell'immobile non corretto

Come saprai in caso di compravendita o locazione e obbligatorio all'allegare all'atto di acquisto o al contratto di affitto, l'attestato di prestazione energetica dell'edificio (A.P.E.). Tale documento (prima delle modifiche del decreto 63/2013 si chiamava ACE, attestato di certificazione energetica) descrive le caratteristiche energetiche dell'edificio, di un'abitazione o di un appartamento. Si tratta di uno strumento di "controllo" che sintetizza con una scala da "G" a "A4" il valore dell'immobile dal punto di vista energetico

Gli annunci immobiliari

Dal 2012 negli annunci immobiliari, sia che si tratti di vendita sia di locazione, è obbligatorio indicare la classe dell'immobile certificato . Quali i rischi in caso di omissione?

Sanzione variabile da € 500,00 a € 3.000,00 in capo al responsabile dell'annuncio, agenzia immobiliare e/o privato.
Il probabile cliente in assenza di tali dati non può essere in grado di fare una corretta valutazione comparativa tra immobili simili e quindi non in grado di fare una proposta coerente.

Le compravendite e locazioni

Se l'immobile viene venduto senza essere stato dotato di APE, il venditore incorre in una sanzione variabile tra € 3.000,00 ed i 18.000,00. Nel caso in cui l'immobile venisse affittato senza tale documentazione, il proprietario incorrerà in una sanzione variabile tra € 1.000,00 e € 4.000,00

La redazione dell'APE e i professionisti qualificati

Nel mondo globale, e soprattutto in Italia, la guerra dei prezzi ha preso il sopravvento in tutti i settori, compreso quello professionale. Facile trovare sul web proposte di redazione del certificato a prezzi stracciati, documenti redatti senza il sopralluogo obbligatorio per le norme. Ma i rischi sono dietro l'angolo, non solo per il professionista.

Sanzioni per i proprietari - una Sentenza di Cassazione

Con l'APE non si scherza. Potremmo così riassumere una sentenza di cassazione del 10 marzo 2017 (Cassazione Penale, Sezione II, Sentenza n. 16644/2017).

Con questa sentenza i Giudici hanno sancito che un'Attestato di Prestazione non veritiera, o non "corretta" si configura come truffa contrattuale del venditore nei confronti dell'acquirente per un APE che presenta dati energeticamente superiori al valore reale. In questo modo la qualità dell'edificio oggetto di compravendita ha qualità dal punto di vista energetico inferiori a ciò che è stato certificato.

Il comportamento del venditore, indipendentemente dalle responsabilità del tecnico, è stato giudicato in qualità di responsabile in quanto "non poteva non sapere..." .

In sostanza il proprietario che affida ad un professionista la redazione del documento, deve metterlo in condizioni di disporre delle informazioni dell'immobile complete, ferme restando le responsabilità dei tecnici.

L'acquirente può richiedere al proprietario un cospicuo risarcimento dei danni sino all'annullamento dell'atto per truffa.

Le agevolazioni fiscali: ristrutturazioni 2019

Fri, 28 Jun 2019 17:56:33 GMT

La guida per le agevolazioni - scarica il documento

In attesa delle nuove linee guida operative a seguito del decreto crescita approvato in aula proprio ieri, facciamo chiarezza su quali interventi siano agevolabili.

Per usufruire delle detrazioni è obbligatoria la pratica edilizia?

Un dubbio su cui si ricade spesso. ma per ottenere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni, è necessario aver consegnato una pratica edilizia? Eppure la risposta sembra molto chiara, descritta nel capitolo 1.4.4. della guida Agenzia delle Entrate. Tra i documenti da conservare vengono richieste abilitazioni amministrative dalla vigente legislazione edilizia. Se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, il contribuente, deve essere in possesso di una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi rientrino tra quelli agevolabili. Un esempio? Gli interventi di edilizia libera.

Agevolazioni per gli interventi sulle singole unità immobiliari

Ogni contribuente che ristruttura la singola abitazione può avere accesso alle detrazioni in caso di:

manutenzione straordinaria

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari in tutti quei casi in cui non vengano modificate le volumetrie dell'unità immobiliare e non vi sia un cambiamento di destinazione d'uso.

restauro e risanamento conservativo

Gli interventi finalizzati a conservare un immobile assicurandone le funzionalità, come ad esempio gli interventi finalizzati all'eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado oppure apertura di finestre per esigenze di aerazione delle stanze.

ristrutturazione edilizia

Interventi su edifici con l'obiettivo di trasformare un fabbricato. Sono comprese le demolizioni e ricostruzioni con la stessa volumetria, le modifiche di facciate, la realizzazione di una mansarda o un balcone, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

l'agevolazione I.V.A.

A seconda del tipo di intervento è possibile avere una agevolazione sull'imposta del valore aggiunto. A esempio sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione straordinaria (ed ordinaria) è prevista l'Iva al 10%.

L'aliquota al 10% anziché al 22% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni acquistati.

Esempio

a) costo totale dell’intervento: 10.000 euro
b) costo per la prestazione lavorativa (manodopera): 4.000 euro
c) costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari): 6.000 euro
L’Iva al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo
dei beni significativi (a – c = 10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo dei beni (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Per beni significativi si intende: ascensori, infissi, caldaie, video-citofoni, apparecchiature di condizionamento, sanitari e rubinetteria, impianti di sicurezza.

Guida ristrutturazioni edilizia - scarica il file

Ristrutturazioni: sconto 50%

Thu, 27 Jun 2019 21:08:44 GMT

Approvato lo sconto fiscale per le ristrutturazioni per miglioramento energetico

Il senato ha approvato il cosiddetto “decreto crescita” contenente le disposizioni urgenti per lo sviluppo economico. La legge di Bilancio ha prorogato la detrazione del 50% per le ristrutturazioni a tutto il 2019, senza cambiamenti.

Per le ristrutturazioni in arrivo lo sconto fiscale immediato

In caso di interventi di miglioramento energetico (per i quali sono ancora previste le detrazioni fiscali per 10 anni) è previsto optare per un contributo del 50% da scontare sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore.

Come funziona?

Il soggetto fruitore delle detrazioni, a fronte di una fattura del fornitore, pagherà il 50%, usufruendo di uno sconto immediato in alternativa della detrazione spalmata in 10 anni.

Il fornitore avrà a sua volta facoltà di cedere il credito d’imposta ai propri fornitori.

Gli interventi agevolabili

Come prima, lo “sconto fiscale” sarà applicabile per tutti quegli interventi che consentono il risparmio energetico ed in particolare gli impianti alimentati da fonti rinnovabili.

Le nuove disposizioni entreranno in vigore il 1° luglio.

Il cappotto anche d'estate

Wed, 26 Jun 2019 15:29:04 GMT

I benefici in estate dell'intervento cappotto termico

Nell'articolo "soluzioni per ridurre il consumo di riscaldamento" di novembre ho trattato del metodo "a cappotto" come misura per ridurre la dispersione termica e quindi il consumo di energia fossile. Tra le caratteristiche degli elementi ho indicato cosa fosse lo sfasamento , è da questo che dobbiamo cominciare!

Lo sfasamento è la differenza di tempo che intercorre tra l'ora in cui si ha la massima temperatura all'esterno e l'ora in cui si ha la massima temperatura all'interno. Più sono elevati i valori dello sfasamento più gli ambienti interni saranno "protetti" dal caldo. Un sufficiente sfasamento termico è di 12 ore , permettendo al calore di mitigarsi nel momento del giorno in cui all'esterno le temperature si abbassano, nella notte.

Un pannello in fibra di legno ha una capacità termica molto elevata, 9 cm ha una fase di 6,2 ore e se addizionato alla muratura esterna possiamo raggiungere valori ottimali per i periodi estivi , senza dimenticarci dell'ottimo rendimento invernale

Tabella di comparazione degli isolanti

Le misure minime delle stanze

Wed, 20 Feb 2019 10:19:11 GMT

In caso di ristrutturazione edilizia

La questione di oggi è relativa agli indici dimensionali minimi per gli immobili di civile abitazione.

Altezze interne dei locali

Per altezza interna è definita la distanza tra il pavimento finito e il soffitto , misurata in metri. Nel caso in cui il soffitto non presenti un andamento orizzontale, la misura dell'altezza interna deve essere calcolata dividendo il volume del locale per l'area netta del pavimento, misurata escludendo le soglie di passaggio tra i vani e gli sguinci di porte e finestre, fino ad una profondità di 50 cm.

L'altezza interna delle stanze deve risultare pari ad almeno 2,70 m, riconducibili a 2,40 m per disimpegni, corridoi, bagni e ripostigli.

Sono consentite misure minime dell'altezza inferiori per le costruzioni esistenti in quegli interventi edilizi per il recupero di costruzioni in cui è in atto una funzione abitativa o alloggi di valore artistico ed ambientale.

Superfici dei locali

Nelle nuove unità immobiliari residenziali:

superficie minima di mq 14,00 per ogni persona per le prime quattro
superficie minima di mq 10,00 per ogni persona successiva
i locali per l'abitazione devono avere una superficie minima di mq 9,00
ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di mq 14,00
la cucina deve avere una superficie minima di mq 4,00 - con larghezza non inferiore a m 1,60
camera da letto matrimoniale sup. minima mq 14,00
camera da letto singola sup. minima mq 9,00

In ogni alloggio di nuova edificazione, oppure soggetto a frazionamento, cambio di destinazione d'uso, anche senza opere edilizie:

almeno un servizio igienico deve avere una superficie minima di mq 3,00 - con larghezza non inferiore a m 1,5 e deve essere dotato di wc, bidet, vasca da bagno o doccia e lavandino
negli alloggi esistenti non è consentito ridurre la superficie destinata al bagno qualora inferiore a quanto sopra riportato.
l'eventuale secondo servizio dovrà avere una superficie minima di mq 1,10 e larghezza non inferiore a m 0,90
la superficie degli alloggi monocamera, per una sola persona, deve risultare non inferiore a mq 28,00, di cui almeno mq 23,00 riferiti a locali abitativi principali (camera, soggiorno) e per due persone non inferiore a mq 38,00

Fatte salve le norme sovraordinate o di settore, le misure minime sopra indicate non si applicano alle singole unità immobiliare esistenti a destinazione residenziale, sottoposte a interventi edilizi non superiori al restauro/risanamento conservativo nel caso in cui, con tale intervento, si configuri un mantenimento o un miglioramento dei requisiti igienico sanitari. La realizzazione del primo servizio igienico potrà avere superfici inferiori a quanto indicato qualora produca un complessivo miglioramento dei requisiti igienico-sanitari

Nelle unità immobiliari residenziali, tutti i locali, tranne quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi e vani scala, devono fruire di aerazione ed illuminazione diretta verso l'esterno.

Per la redazione del presente articolo, si è fatto riferimenti al Regolamento Edilizio del Comune di Torino.

Soluzioni per ridurre il consumo di riscaldamento

Thu, 29 Nov 2018 14:09:34 GMT

Vale la pena cambiare le finestre del mio appartamento?

Per affrontare il tema del risparmio energetico è necessaria una premessa. Ciò che si vuole trattare fa riferimento a quegli interventi che possono essere eseguiti dai proprietari delle singole unità immobiliari, sia in condominio che in appartamenti indipendenti, senza trattare la più ampia tematica degli investimenti condominiali, seppur sicuramente efficienti, sia da un punto di vista di comfort abitativo che in termini di riduzioni di costo.

Infatti con questo articolo, si propongono alcune soluzioni che hanno come primo obiettivo quello di migliorare le condizioni di vita all’interno delle nostre case. Questi tipi di interventi “di ricaduta” colpiscono direttamente i costi di gestione, vedi le grosse spese di riscaldamento. Il comfort ambientale parte dal presupposto che al termine degli interventi sia garantita una migliore qualità di vita all’interno dei locali dove passiamo la maggior parte della nostra esistenza.

Negli ultimi anni, grazie anche alle detrazioni fiscali, sono sempre di più quelle persone che approfittano di fare alcuni interventi migliorativi. Il consiglio è di non affidarsi al caso ma di studiare bene quali siano gli interventi che garantiscano il miglior rapporto costi-benefici. Infatti non è detto che intervenire con la sostituzione dei serramenti (intervento che va per la maggiore) o la sostituzione della caldaia siano la priorità assoluta della nostra casa!

L’involucro edilizio

Di cosa si tratta? Per involucro edilizio si intendono tutti quegli elementi edili che confinano con una zona di altra proprietà (vedi separazioni tra unità immobiliari o vani condominiali) o con l’esterno (finestre, pareti e porte). Gli elementi dell’involucro edilizio si distinguono sostanzialmente in:

· Elementi opachi – pareti esterne od interne;

· Elementi trasparenti – finestre.

Caso studio

Per studiare al meglio il tema che stiamo trattando prendiamo ad esempio un appartamento costruito intorno al 1970. Le caratteristiche del nostro appartamento sono le seguenti:

· Appartamento di circa 70 metri quadri calpestabili

· Appartamento libero su tre lati (ossia confinanti con l’ambiente esterno);

· Un lato del nostro appartamento confina una parte con il vano scala, ed una parte con una o più stanze del “vicino”.

· Finestre in legno dell’epoca della costruzione, con il vetro singolo;

· Posto all’ultimo piano dell’edificio, ossia che confina superiormente con un vano sottotetto.

· Inferiormente confinato con altro appartamento.

· Presenza di caldaia di tipo centralizzato a condensazione.

· Appartamento sito nella zona climatica “E”, nord-ovest italiano, ad esempio nel capoluogo piemontese.

In Piemonte, ad esempio, la tipologia edilizia utilizzata nella costruzione prevedeva, generalmente, solai in latero-cemento – si tratta di solai composti dall’accostamento di elementi in calcestruzzo armato (travi o travetti) realizzati in opera o prefabbricati con funzioni strutturali ed elementi di alleggerimento normalmente in laterizio.

Le pareti invece hanno uno spessore di cm 45 così composte: internamente un intonaco di cm 2, un mattone forato di spessore cm 8, uno strato di aria di cm 25, una seconda fila di mattoni (di tipo faccia-vista) di uno spessore di cm 10.

Fatte le precedenti considerazioni adesso dobbiamo verificare quali sono gli elementi più “disperdenti”, ossia quegli elementi dell’involucro edilizio che permettono in inverno di disperdere il calore prodotto dall’impianto di riscaldamento e in estate di far entrare (più o meno velocemente) il calore prodotto dai raggi solari.

A questo punto è fondamentale conoscere a fondo due caratteristiche degli elementi:

1. La trasmittanza termica – in termotecnica la trasmittanza termica (indicata con “U”) è una grandezza fisica che misura la quantità di potenza termica scambiata da un materiale o un corpo per unità di superficie e unità di differenza di temperatura; definisce la tendenza di un elemento allo scambio di energia. In sostanza descrive quanto calore (potenza) al metro quadro l’elemento oggetto di verifica trasferisce il calore verso l’esterno. Minore è il valore, meno calore verrà trasferito, ad esempio, verso l’esterno.

2. Lo sfasamento – trattasi della differenza di tempo che intercorre tra l’ora in cui si ha la massima temperatura all’esterno e l’ora in cui si ha la massima temperatura all’interno. Il beneficio in termini di comfort nel periodo estivo è maggiore quanto più elevati sono i valori di sfasamento del flusso termico. Lo sfasamento non deve essere inferiore alle 8/12 ore.

Interventi proposti

In questa parte verranno proposti alcuni interventi con i relativi costi che sono calcolati sommariamente, avendo l’unico obiettivo quello di dare una indicazione di massima.

a) Sostituzione di tutte le finestre installando infissi con doppio vetro (basso emissivo) e telaio in PVC/Legno di buona efficienza energetica.

· Costo stimato: Euro 7.000,00

b) Sostituzione di tutte le termo-valvole dei termosifoni con altre di tipologia programmabile, magari con la possibilità di essere programmate a distanza con lo smartphone.

· Costo stimato: Euro 1.000,00

c) Insufflaggio delle pareti – si tratta del riempimento dei muri dotati di intercapedine (muri a cassa vuota) che sono tipici degli edifici costruiti dagli anni ’60 agli anni ’90 compresi. In questi casi la presenza dell’intercapedine (spazio vuoto tra il muro esterno e il muro interno) può essere quindi riempito con alcuni materiali (cellulosa, lana di vetro) ottenendo una trasmittanza del muro molto ridotta rispetto alla precedente, capace quindi di trattenere molto di più il calore prodotto in inverno dall’impianto di riscaldamento.

· Costo stimato: Euro 8.000,00

d) Realizzazione di un controsoffitto coibentato, di materiale poliuretanico e cartongesso, contro le dispersioni del calore verso il sottotetto non isolato. Si prevede un ribassamento di circa cm 20.

· Costo stimato: Euro 6.000,00

e) Posa in ogni stanza di dispositivo di aerazione meccanica controllata per tenere sotto controllo l’umidità interna all’abitazione e non disperdere eccessivo calore con l’apertura delle finestre per lunghi periodi, in inverno.

· Costo stimato: Euro 3.500,00

Scelta delle priorità

Come pare ovvio, il migliore investimento sarebbe applicare contemporaneamente tutti gli interventi proposti. Come abbiamo detto nella premessa, l’obiettivo di questo articolo è quello di andare ad analizzare l’efficacia dei singoli interventi, per capire quali siano quelli con il più alto ritorno dall’investimento e soprattutto quali di questi siano i più urgenti considerando i costi e probabilmente conti correnti non infiniti… Consideriamo, per ogni intervento la riduzione del fabbisogno energetico ( si tratta della somma di energia necessaria per il riscaldamento invernale, il raffrescamento estivo, la ventilazione e l’illuminazione degli ambienti. Minore è il fabbisogno energetico minori sono i consumi, e quindi i costi, per riscaldare/raffrescare).

1. Sostituzione di tutte le finestre

a. Spesa € 7.000,00

b. Riduzione dei consumi stimati: - 10%

c. Tempo di ritorno totale dall’investimento: 26 anni

2. Insufflaggio delle pareti

a. Spesa € 8.000,00

b. Riduzione dei consumi stimati: - 23,6 %

c. Tempo di ritorno dall’investimento: 10 anni

3. Realizzazione controsoffitto coibentato

a. Spesa € 6.000,00

b. Riduzione dei consumi stimati: - 33,2 %

c. Tempo di ritorno totale dall’investimento: 7 anni

In caso di intervento che comprende sia la sostituzione delle finestre, sia la realizzazione del controsoffitto coibentato (interventi n.1 e n.3):

a. Spesa € 13.000,00

b. Riduzione dei consumi stimati: - 43,1 %

c. Tempo di ritorno dall’investimento: 10,4 anni

In caso di realizzazione di tutti e tre gli interventi (sostituzione di tutte le finestre, insufflaggio pareti e realizzazione del controsoffitto coibentato:

a. Spesa € 21.000,00

b. Riduzione dei consumi stimati: - 66,4 %

c. Tempo di ritorno dall’investimento: 8,4 anni

d. Riduzione delle emissioni di CO2: - 66 %

Prendendo in considerazione quest’ultimo intervento, se la spesa per i costi di riscaldamento fosse ipotizzata in € 1.500,00 all’anno, immediatamente a seguito delle opere, il costo di gestione si abbassa a € 900,00, il che significa un risparmio netto di € 600,00 all’anno. Si consideri inoltre l’elevato comfort interno alla nostra casa. I dati economici sono stati calcolati in base alle attuali detrazioni fiscali per interventi che migliorano l’efficienza energetica.

Umidità in casa e risalita capillare. SOLUZIONE

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Wed, 28 Nov 2018 00:56:25 GMT

Quali i metodi più efficaci?

Gli edifici di una certa epoca, come ad esempio gli ex cascinali, oramai convertiti in villette di campagna, ma allo stesso tempo tutti gli edifici di una certa epoca, hanno tutti lo stesso problema: l’umidità! Nello specifico stiamo parlando dell’umidità di risalita, dovuta alla capillarità.

La capillarità è l’insieme di fenomeni dovuti alle interazioni fra le molecole di un liquido e un solido sulla loro superficie di separazione.

L’umidità di risalita è un fenomeno possibile a causa delle proprietà capillari dell’acqua: è una delle cause principali del degrado in edilizia o dei materiali impiegati nell’edilizia civile del nostro paese. L’acqua, per capillarità, fa un percorso in “salita” dal suolo, fino a raggiungere i muri della nostra costruzione, comportandosi come nel “principio dei vasi comunicanti”: secondo la legge di gravità terrestre il liquido contenuto in due vasi comunicanti rimane allo stesso livello, quando i vasi hanno dimensioni differenti, il liquido salirà in misura inversamente proporzionale alla dimensione dei vasi stessi, cioè salirà più in alto proporzionalmente alla ridotta dimensione capillare (legge di Jurin). Ma non tutti i liquidi si comportano secondo questo fenomeno fisico, ma l’acqua si, ed è per questo motivo che risalendo rovina gli elementi edilizi. Nell’immagine che segue viene messo a paragone la risalita capillare dell’acqua e del mercurio.

L’umidità di risalita capillare in edilizia è un problema che si manifesta nelle murature che si trovano al piano terra degli edifici a contatto con il terreno, le cui mura non sono state adeguatamente isolate.

Il motivo per cui l’acqua sale nei muri è, quindi, ad un fenomeno fisico. Inoltre nelle molecole d’acqua è presente una forza che le mantiene unite e legate tra loro, questa si chiama “forza di coesione” di natura elettrostatica. Lo stesso liquido possiede anche una “forza di adesione” (sempre di natura elettrostatica n.d.r.) che gli permette di aderire molto bene anche su molecole di altra natura. Facciamo un esempio: osservando una goccia d’acqua su un vetro in verticale (ad esempio quello di una finestra) potremmo notare che questa non scivoli, mantenendosi, senza scivolare verso il basso.

Il contatto delle fondazioni con il terreno umido, provoca la risalita verticale dell’acqua all’interno del manufatto per effetto dell’assorbimento capillare. L’altezza della risalita capillare è inversamente proporzionale al diametro dei pori del materiale; ad esempio in muri di mattoni la cui porosità varia tra 1 e 10 µ, l’altezza massima teorica di risalita varierà tra 15 cm e 1,5 m

I segni visibili della presenza di una risalita capillare sono i classici distacchi della pittura e dell’intonaco. Osservando più attentamente si può notare la presenza di Sali bianchi nei punti di distacco. Questi eventi, quando colpiscono anche l’interno dell’edificio sono “accompagnate” anche dallo sgradevole odore di umidità con contestuale aumento dell’umidità relativa ambientale.

Oltre ai danni estetici agli edifici, l’eccesso di umidità negli ambienti, la diminuzione delle temperature (superficiali) dei muri interni causa la formazione di muffe che, disperdendosi nell’aria e quindi respirate, posso causare patologie non trascurabili come raffreddori, allergie, o infezioni respiratorie.

Quali sono le soluzioni? Come eliminare l’umidità di risalita capillare?

Vi sono diverse metodologie che posso essere applicate, quasi tutte molto onerose in termini di intervento edilizio, l’università degli studi di Venezia (proprio loro, di umidità se ne intendono… n.d.r.) ha proposto all’inizio del nuovo millennio alcune soluzioni come la ricucitura delle murature, la tecnica dei sifoni atmosferici, il taglio orizzontale della muratura, la formazione di barriere chimiche, gli intonaci macroporosi, il rivestimento impermeabilizzante osmotico, i drenaggi, le barriere elettrosmotiche. Vediamo nel dettaglio alcuni di questi interventi, quelli più ritenuti performanti.

Tecnica dei sifoni atmosferici o sifoni di Knapen

Questa tecnica, mossa dalla necessità di aumentare la superficie esterna di evaporazione e ridurre, allo stesso tempo, la sezione orizzontale della muratura (così da diminuire la quantità di acqua per capillarità) si basa sul principio che l’aria esterna, più asciutta, e di conseguenza più leggera di quella che si troverà all’interno dell’edificio, salendo all’interno del canale di aerazione sposterà l’aria umida e pesante, accumulata dentro il sifone, verso l’esterno. Lo scopo del sifone è quello di aumentare l’evaporazione dell’acqua contenuta nei muri, provocando una corrente di aria umida dall’alto del sifone verso l’esterno e richiamando contemporaneamente aria secca all’esterno.

L’intervento è caratterizzato dalla messa in opera di idonei sifoni prefabbricati (lunghezza variabile dai 10 cm ai 50 cm) di materiale poroso dotati di un canale centrale (realizzato in cotto, plastica, ecc.) di forma triangolare, circolare o pentagonale.

Questi sifoni saranno alloggiati in fori (eseguiti dall’esterno verso l’interno per una profondità pari a circa la metà dello spessore del muro) di sezione rettangolare.

Dovrà essere realizzata una fila orizzontale di perforazioni, tre per ogni metro lineare di muratura, ad una quota non inferiore ai 20-25 cm dal terreno. In presenza di murature estremamente umide si potrà ricorrere ad una seconda fila parallela di perforazioni. L’inserimento dei sifoni all’interno dei fori avverrà con una pendenza verso l’esterno di circa 30° con apposita malta porosa. In commercio esistono delle cartucce che si basano sul medesimo principio.

Taglio orizzontale della muratura

Buoni risultati sono ottenuti con sbarramenti impermeabili per mezzo di un taglio orizzontale della muratura, oggi realizzato con seghe a catena o con filo diamantato utilizzato anche nelle cave di pietra. L'operazione si fa in due tempi: prima si fanno una serie di incisioni di ca 60 cm di lunghezza e di 20-30 cm di altezza, a intervalli uguali alla lunghezza delle incisioni. Il massimo di spessore del muro che si può così tagliare con lo scalpello è di ca 1,20 m se si lavora dai due lati. Si inserisce allora negli intagli una soletta isolante che può essere di catrame colato a caldo, da fogli di

piombo di 1,5-2 mm almeno di spessore coperto di bitume, da bacchette d'asfalto compresse, etc. Il muro viene poi ricostruito in breccia, avendo cura di comprimere adeguatamente i materiali in modo che possano sopportare il carico del muro e di lasciare da una parte e dall'altra uno spazio libero di 3-4 cm che permetta d'assicurare la sovrapposizione e la saldatura degli elementi successivi dello strato isolante.

Quando l'incisione richiusa è ben indurita, si passa alla seconda fase dell'operazione tagliando le parti del muro rimaste intatte tra le prime incisioni e facendovi scivolare la soletta isolante. Se la stabilità lo esige e permette, i tagli possono essere fatti ad arco. Al momento di sistemare gli strati isolanti, si avrà sempre cura di lasciarli sporgere leggermente dall'intonaco, per eliminare ogni rischio di contatto di questo con il muro sottostante. I problemi pratici che si hanno con il metodo del taglio della muratura, dipendono dal tipo di muro da tagliare, sarà difficile da realizzare quando ci troviamo di fronte a muri eseguiti con pietre dure, materiali non omogenei o costruzioni in cui la disposizione dei conci non permette una continuità del taglio.

Rivestimento impermeabilizzante osmotico

Questi tipi di rivestimenti hanno la capacità di occludere i pori della struttura una volta penetrati a fresco al suo interno per pochi millimetri, questo consentirà l'impermeabilizzazione del manufatto grazie ad una barriera fisica che impedirà all'acqua di permeare completamente il supporto e, allo stesso tempo, garantirà la traspirazione del muro. Il prodotto è costituito in genere da un legante idraulico (preferibilmente calce idraulica), sabbia di quarzo e aggregati pozzolanici e betoniti.

Prima di procedere con l'applicazione del legante osmotico si dovrà provvedere alla pulizia della superficie e, se necessario, si opererà un consolidamento delle parti friabili o distaccate. L'area da impermeabilizzare dovrà essere bagnata a più riprese fino a saturazione, dopodiché si procede con la stesura (mediante pennello o spatola) del preparato, a consistenza di boiacca, eseguita a copertura totale in strati successivi; la prima stesura dovrà penetrare bene nel supporto e dovrà essere asciutta prima di procedere con la mano successiva.

Gli interventi descritti hanno un funzionamento ma hanno alcune (ovvie) criticità:

Trattasi di interventi che devono essere realizzati da esperti; una modifica minima dal progetto potrebbe mettere in contatto (ad esempio nel taglio orizzontale della muratura, che funziona bene) la parete, permettendo nonostante le opere all’acqua di risalire in modo capillare;
Sono interventi edili importanti e a volte costosi in termini di praticità e costi;
Non sono realizzabili in tutti gli edifici;
Possono non essere interventi definitivi, ma soggetti a ordinaria e straordinaria manutenzione.

Soluzione Biodry

Nella ricerca della soluzione definitiva mi sono imbattuto in una tipo di soluzione non invasiva che promette bene. Sto parlando dell’azienda nata in Svizzera B iodry Technology. L’azienda produce un dispositivo non invasivo che permetterebbe di risolvere definitivamente i problemi dell’umidità di risalita.

Sul proprio sito internet, Biodry riporta alcune immagini di interventi eseguiti su edifici, come alcune chiese e edifici comunali.

Il dispositivo Biodry capta le onde di disturbo già presenti nella casa e le riflette uguali e contrarie, annullando così la causa della risalita capillare. Nel giro di 12 mesi il muro solitamente si asciuga completamente e questo viene verificato dalla stessa azienda con una serie di controlli e misurazioni eseguite secondo le norme UNI. Tali controlli, consistenti nella verifica dell’umidità all’interno dei muri con alcuni piccoli saggi, avvengono fino al rilascio di una certificazione del muro asciutto. Il dispositivo è di dimensioni ridotte (circa 24 cm di altezza per un peso di 650 grammi)

In sostanza, grazie ad un principio fisico, il sistema interrompe le interferenze create dalle cariche elettriche e il muro riacquista la propria dimensione naturale. Il sistema per deumidificare i muri umidi BIODRY Technology è un processo totalmente reversibile ed offre una deumidificazione naturale, relativamente rapida, sicura e duratura in tutta la sezione del muro entro un raggio prestabilito. In qualsiasi momento asportando il dispositivo dallo stabile si riporta l’ equilibrio di polarità allo stato iniziale con il conseguente ritorno dell’umidità di risalita nei muri. La funzione dell’apparecchio è quella di invertire solo ed esclusivamente la direzione delle molecole d’acqua presenti nei muri senza creare scompensi biologici a nessuna forma di vita la certificazione CE lo garantisce.

Il principio di funzionamento della tecnologia si articola in quattro fasi:

Il dispositivo biodry, una volta installato (privo del collegamento con la corrente elettrica) capta il segnale elettrico naturale ed entra in frequenza, in fisica, mediante un fenomeno che prende il nome di risonanza ;
Il sistema inverte il segnale captato e lo riflette in modo uguale e contrario (controfase);
Le due forze, di pari intensità, ma contrapposte, si annullano. L’interferenza che causa la risalita dell’acqua svanisce;
Fermata la risalita, l’acqua ancora presente nel muro scende per gravità asciugandosi definitivamente. Concluso questo processo si può ripristinare l’intonaco.

Il dispositivo, però, non potrà essere più rimosso dall’edificio in quanto ha una funzione continua. Che sia la soluzione definitiva per la risalita capillare?

Il testo unico per l'edilizia va in pensione?

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Fri, 16 Nov 2018 18:29:37 GMT

Si lavora ad un nuovo regolamento di semplificazione al d.p.r. 380/01

In che modo sarà presentato il nuovo regolamento non è dato sapersi: Decreto Legislativo, ministeriale o decreto del Presidente della Repubblica. Il dato certo è che si sta lavorando ad un cambiamento epocale per l'edilizia privata

Il suo nome dovrebbe essere Testo Unico delle Costruzioni . Nell'evento annuale di Torino Restructura - il salone della riqualificazione, del recupero e ristrutturazione , nel giorno di apertura di ieri (15 novembre 2018), ha avuto luogo il convegno nominato semplificazione, standardizzazione, innovazione della normativa e nelle procedure di edilizia privata promosso dalla CNA (Confederazione Nazionale dell'Artigianato e della Piccola e Media Impresa) nel quale ha conferito l’architetto Fabrizio Pistolesi, consigliere nazionale Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori, descrivendo il lavoro svolto per l’aggiornamento del testo unico dell’edilizia.

Le novità potrebbero essere molte, ma vediamo quali le fondamentali.
Innanzitutto, dal punto di vista sanzionatorio, le proposte della commissione sono la distinzione tra abusi sostanziali e abusi formali:

- Abusi sostanziali – in contrasto con la disciplina dell’epoca della costruzione;

- Abusi formali – conformi con la disciplina all’epoca della costruzione ma non con i nuovi regolamenti. In questo caso potrebbe essere adottata una procedura semplificata per la regolarizzazione.

Distinzione tra assenza di titolo edilizio e parziale difformità dal titolo

- Assenza di titolo edilizio – oppure totale difformità;

- Parziale difformità dal titolo edilizio;

Introduzione della sanatoria amministrativa valida per determinate tipologie di abusi (minori?) conformi alla disciplina attuale.

Un altro grande cambiamento, qualora il progetto sia trasformato in legge, potrebbe riguarda la conformità urbanistica. Infatti attualmente un grosso ostacolo nella presentazione delle pratiche edilizie è rappresentato dal fatto che il professionista, in ogni pratica, deve ricercare il titolo edilizio per l’immobile di rifermento. Il progetto normativo potrebbe prevedere che non sia più il professionista a certificare la conformità urbanistica, ma tale impegno sia onere dell’ente competente, il comune nello specifico.

L’impegno della commissione è quello di permettere al professionista incaricato di certificare esclusivamente l’opera da eseguire grazie al suo progetto e non la conformità. Si starebbe lavorando, infatti, ad un documento, rilasciato dal comune, nel quale venga certificata la regolarità urbanistica dell’immobile, un po’ come avviene con il Certificato di Destinazione Urbanistica per i terreni.

Un cambiamento epocale potrebbe riguardare l’iter delle pratiche edilizie private. Infatti i provvedimenti a seguito del dpr 380/01, hanno introdotto nel panorama edilizio tutta una serie di pratiche non precedentemente previste, stiamo parlando delle varie CIL, CILA, SCIA, SCIA ALTERNATIVA, SCA, Permesso di Costruire, ecc.

La nuova legge introdurrebbe esclusivamente due provvedimenti:

Uno provvedimentale, cioè garantito da una approvazione, ed uno non-provvedimentale.

- Il permesso di costruire – destinato solo alle opere che prevedono consumo di suolo, come ad esempio la costruzione ex novo;
- La Segnalazione di Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) – per tutti gli interventi sul costruito, anche strutturali e fino gli ampliamenti di fabbricato inferiori al 20% del volume pre-esistente.

Abolite tutte le altre tipologie, come CIL e CILA.

Il dubbio riguarderebbe la "SCIA in alternativa al permesso di costruire" che potrebbe “resistere” anche nel nuovo regolamento, anche se non sembra chiaro per quali opere. (Cambi di destinazione d’uso?)

Un chiarimento è dedicato agli oneri: dovrebbe essere oneroso esclusivamente il permesso di costruire mentre la SCIA sempre gratuita. Infatti il nuovo regolamento garantirebbe l’esclusione agli oneri per tutti gli interventi sul costruito, cioè per tutti gli interventi sugli edifici esistenti. Il ragionamento prevedrebbe la considerazione che se un edificio è esistente, gli oneri sono già stati pagati e nulla è più dovuto.

Una nuova frontiera per l’edilizia privata ci aspetta, cosa ne pensate?

Ecco i responsabili del crollo di Genova

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Sat, 15 Sep 2018 13:24:31 GMT

Un mese dopo dal crollo del Ponte Morandi

Ieri è passato un mese dal 14 agosto, giorno del crollo del ponte. In questo mese si sono susseguiti pareri di esperti e non. I giudizi delle cause del crollo del ponte sono tutti verosimili ma diversi, soprattutto quando si parla di concause. Chi parla di eccessivi carichi non previsti e prevedibili in fase di progetto, chi dice "ossidazione" qualcuno parla di infiltrazioni continue, soprattutto in quel giorno tempestoso; il fulmine. Sembra invece che i bagliori che alcuni lontani testimoni hanno visto, siano giustificabili dalla rottura, allorché in atto (e non successiva) di acciaio e calcestruzzo, dall'attrito. Ma quali sono le reali responsabilità e soprattutto: a chi attribuirle? Sia chiaro: ci penserà la magistratura a individuare i colpevoli, lungi da me puntare il dito contro qualcuno, pur anche miliardari e speculatori. Su una cosa si è tutti un po' d'accordo: scarsa manutenzione e poca attenzione alla cosa pubblica.

Quando e come fu costruito il Ponte Morandi

Il Ponte Morandi fu costruito tra il 1963 e il 1967, dalla Società Italiana per Condotte d'Acqua s.p.a. sulla scorta del progetto dell'Ingegnere Riccardo Morandi. Era lungo 1.282 metri, con una campata massima di 210 metri e un'altezza media del piano stradale di 45 metri. I tre piloni sono alti circa 90 metri. La struttura è principalmente in calcestruzzo armato. Nel caso dell'impalcato si è utilizzato calcestruzzo armato precompresso. Le tre torri e i piloni sono i calcestruzzo armato ordinario. Il sistema di precompressione era stato brevettato dallo stesso Morandi.

La particolarità del ponte è il modo in cui furono realizzati gli stralli, cioè i tiranti che partono dalla cima dei piloni e sono ancorati alla struttura. Normalmente in acciaio, un materiale che reagisce meglio a trazione (semplificando, la sollecitazione di un corpo operata da due forze divergenti), sul ponte di Genova sono in calcestruzzo armato. Il crollo, però, non è avvenuto in una sezione del ponte con gli stralli rivestiti in calcestruzzo, che pure erano presenti in altre sezioni del ponte.

Le manutenzioni

Il manufatto di Morandi era abbandonato a se stesso, privo dei controlli di sicurezza e manutenzioni? diremmo delle falsità.

Dopo 25 anni dalla realizzazione, negli anni '90, gli stralli della torre più a est del ponte (quella opposta a quella crollata) furono affiancati da tiranti in acciaio. Gli stessi interventi erano in programma per i piloni 9 (quello crollato) e 10. A maggio 2018 era stato indetto un bando da circa 20 milioni di euro. Di questi lavori avevano parlamentato due rappresentanti di Autostrade per l'Italia s.p.a. in una riunione del consiglio comunale di Genova lo scorso 18 Luglio, convocata dopo le lamentele dei residenti riguardo ai rumori causati dai costanti lavori notturni di manutenzione del ponte. Inoltre, il 28 aprile 2016, il senatore della repubblica Maurizio Rossi presentò una interrogazione parlamentare all'ora Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Graziano Delrio, per denunciare il cedimento dei giunti della struttura. Dopo il crollo del 14 agosto, intervistato telefonicamente ( www.agi.it ) dichiarò: "non ho mai ricevuto risposta a quella interrogazione". Come visto, manutenzioni e attenzione alla struttura ci sono stati, ovviamente insufficienti, viste le 43 vittime. Una Strage.

I responsabili

I responsabili, i colpevoli, siamo noi. Si, non potevamo aspettarcelo. Ma la colpa di quelle morti siamo tutti noi.
Noi, quando gettiamo una cartaccia sul suolo pubblico, guardandoci bene attorno di non essere osservati;
siamo noi i colpevoli, quando parcheggiamo l'auto in divieto di sosta, anche senza sapere che in quel passo carraio vi abita chi ha bisogno dell'urgente viaggio in pronto soccorso, ostruito dalla nostra auto.
I responsabili siamo noi, quando facciamo i salti mortali per cercare il modo per aggirare una norma, una tassa che potrebbe tornarci indietro come servizio o aiutare i più deboli. Siamo noi, quando chi fa sicurezza è un peso, un costo, ma in caso di incidente o peggio se ci scappa il morto, siamo pronti ad alzare l'indice colpevolizzando: "lui è quello che non ha fatto/detto/segnalato". I responsabili siamo noi quando: "l'eternit lo nascondo, il rifiuto tossico lo sotterro, la tassa non la pago, la precedenza non la concedo, la cintura non la indosso, il bimbo lo tengo in braccio auto, la velocità non la controllo, il calcestruzzo al risparmio, la sabbia del mare, le spiagge, l'inquinamento, ecc.". I Responsabili siamo noi, quando non chiudiamo al traffico un ponte a rischio crollo. Il colpevole sono io, ma anche tu. I responsabili siamo noi e nonostante tutto siamo ancora in tempo a salvarci. Facciamolo per noi, per i nostri figli e nipoti. Facciamolo per Admir, Alessandro, Alisee, Andrea, Angela, Antonio, Alessandro, Andrea, Alessandro, Bruno, Camilla, Carlos, Claudia, Elisa, Silvia, Francesco, Gennaro, Gerardo, Giovanna, Giorgio, Giovanni, Penao, Juan Carlos, Juan, Nora, Luigi, Maraj, Manuele, Marius, Marta, Matteo, Melissa, Natan, Roberto, Samuele, Stella, Vincenzo, William. Coloro che ci hanno rimesso, per la nostra responsabilità.

Un pensiero alle famiglie.

Opere senza permessi

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Thu, 06 Sep 2018 18:39:13 GMT

Quali sono le opere che possono essere realizzate senza permessi?

Recentemente in Studio si sono avvicinati cittadini che chiedono lumi relativamente l'edilizia libera. Mi spiego meglio: i giornali e le televisioni qualche mese or sono hanno divulgato la notizia che diverse opere, prima assoggettate a pratiche edilizie varie, sono state declassate in edilizia libera ossia prive dell'obbligatorietà di qualsiasi titolo edilizio. Tale informazione è passata molto velocemente e probabilmente priva di dettagli.

Per questo motivo ho deciso di realizzare questo articolo provando, documenti alla mano, a realizzare un glossario di tutte le opere che sono state classate di "edilizia libera" e quindi non assoggettate ad alcun titolo edilizio. Sto parlando del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2 Marzo 2018, in concerto con il Ministro per la Semplificazione e la Pubblica Amministrazione. Vi avverto subito, però, come ovvio non tutte le opere sono "libere"

Glossario delle opere in edilizia libera

Ciò che verrà qui sotto elencato e commentato, tratta l'elenco non esaustivo delle principali opere. Elenco non esaustivo è proprio la terminologia utilizzata nel decreto stesso; sono le principali opere che possono essere eseguite in assenza di titolo edilizio.

1) Installazione di pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici;

Trattasi di pannelli solari e fotovoltaici a servizio di edifici (quindi non campi nei quali si installano pannelli per la produzione a titolo di investimento).

Oltre alla riduzione dei consumi e quindi dell'inquinamento, una fattore importante per scegliere di installare tali impianti all'avanguardia riguarda il rientro dall'investimento. Potremmo parlare di agevolazioni fiscali, ma non è l'articolo giusto... senza dubbio i costi burocratici (per le pratiche) sono ANNULLATI, con conseguente miglior investimento.

2) Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza;

Aree ludiche senza fini di lucro. Stiamo parlando di

opere di arredo per il giardino come ad esempio un barbecue in muratura, una fontana, un muretto, una scultura, le fioriere, panche.
Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente fissate al suolo.
Giochi per bambini comprese recinzioni.
Pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente fissati al suolo.
Ricoveri per animali domestici, voliere, con o senza recinzione (la vostra bellissima cuccia fatta a mano nel cortile non costituisce abuso edilizio)!
Ripostigli per attrezzi di limitate dimensioni.
Tende, tende a pergola, coperture leggere di arredo.

3) Manufatti leggeri, anche prefabbricati in strutture ricettive all'aperto

Roulotte
Camper
Case mobili
imbarcazioni

4) Eliminazione delle barriere architettoniche

Stiamo parlando di tutti quegli interventi necessari all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell'edificio. Più in particolare è edilizia libera:

Installazione di ascensori e montacarichi
Servo-scala e simili
rampe per accesso disabili
dispositivi sensoriali

5) Punto di ricarica per veicoli elettrici

6) Impianto di climatizzazione

Si, forse la foto è un po' aggressiva. Il Decreto Ministeriale elenca come manutenzione ordinaria tutti gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Sono permesse le riparazioni, le sostituzioni e i rinnovamenti di:

elementi decorativi delle facciate (come ad esempio marcapiani, modanature, corniciature, lesene)
opere di lattoneria come grondaie, tubi e pluviali
Inferriate od altri sistemi anti-intrusione

Attenzione però. Quando si tratta di edifici tutelati dalle belle arti, il discorso come ovvio... cambia

elementi di rifinitura delle scale
controsoffitti
comignoli o terminali a tetto di impianti di estrazione dei fumi
impianti di illuminazione esterni
impianti di climatizzazione
antenne, parabole o altri sistemi di ricezione e trasmissione

Cosa NON è edilizia libera

Non fanno parte di questa, indubbiamente allettante, elencazione di opere in edilizia libera, ad esempio, tutte le modifiche dell'assetto planimetrico della casa. Le modifiche in edilizia libere all'interno del nostro appartamento sono:

La verniciatura delle pareti;
la sostituzione e il rinnovamento delle pavimentazioni
la sostituzione degli infissi con le stesse caratteristiche e dimensioni di quelli precedenti.

La demolizione o la realizzazione di una parete di tramezzo all'interno dell'unità immobiliare è una opera che ha la necessità di un impegno tecnico. Perchè?

Tutte le modificazioni all'assetto planimetrico devono essere valutate da un professionista abilitato il quale dovrà valutare, ad esempio, i rapporti aero-illuminanti dei locali, le relative altezze e distanze.

Ogni abitazione deve possedere i seguenti requisiti.

Per quanto riguarda le altezze interne dei locali adibiti ad abitazione la misura minima deve essere pari ad almeno 2,70 m e di 2,40 m per quanto riguarda corridoi, disimpegni, servizi igienici, ripostigli.
Le camere da letto per due persone devono avere una superficie minima di 14,00 mq, e ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14,00 mq.
I locali destinati esclusivamente a cucina (cosiddetto cucinino, stanza non progettata per il pranzo della domenica) devono avere una superficie minima di 4,00 mq con una larghezza non inferiore a 1,60 m.
Almeno un servizio igienico deve avere una superficie minima di 3,00 mq con larghezza non inferiore a 1,50 m. Per esperienza, nei casi in cui il servizio igienico non abbia una sezione rettangolare, vi deve essere una impronta rettangolare almeno 1,50 x 2,00.
Il bagno deve essere dotato di wc, bidet, vasca da bagno o doccia e lavandino.ù
Negli alloggi esistenti non è consentito ridurre la superficie del bagno principale qualora inferiore a quanto precedentemente riportato.
L'eventuale secondo servizio igienico deve avere una superficie minima di 1,10 mq e larghezza non inferiore ai 0,90 m.
I monolocali devono avere una superficie minima di 28,00 mq di cui almeno 23,00 mq riferito al locala abitativo principale.
Per ciascun locale l'ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore ad 1/8 della superficie di pavimento. Per edifici realizzati prima del 5 luglio 1975, qualora l'altezza minima dei locali sia non inferiore ai 3,00 m, tale rapporto potrà essere ridotto a 1/10 se, quando vi sia una sola apertura di finestra, questa non abbia una superficie minore di 2 metri quadri.

Questo non è che un breve excursus delle regole urbanistiche che regolano i locali di civile abitazione. Tali requisiti devono essere certificati da un tecnico specializzato abilitato.

Nota bene: per la redazione dei requisiti ai fini abitativi è stato utilizzato come esempio il regolamento edilizio della Città di Torino. Infatti, ogni realtà territoriale può discostarsi da quanto indicato. Per tali ragioni è sempre necessario documentarsi correttamente con i regolamenti territoriali vigenti.

Scuola, la sicurezza controllata con i satelliti

183:751273951 (Domenico Gagliardi) — Tue, 04 Sep 2018 16:07:34 GMT

Presto una mappatura degli edifici a rischio

In una intervista rilasciata a "LA 7" il Ministro dell'Istruzione Bussetti ha fatto il punto della situazione sulla sicurezza degli edifici scolastici. Tra le criticità, ha detto, vi sarebbe la mancata valutazione dei rischi e l'assenza delle certificazioni antincendio; Bussetti precisa che in Italia le scuole dotate del Certificato di Prevenzione Incendi sono circa il 30 % di quelle "obbligate". Il Ministro ha promesso di recuperare risorse per 7 miliardi di euro ad investimento per la ristrutturazione delle scuole, dei quali 3 saranno disponibili già nelle prossime settimane.

Questi fondi sarebbero sicuramente linfa vitale per gli edifici scolastici. Infatti i tecnici dell'edilizia scolastica sono a conoscenza degli interventi da effettuare, ma spesso, non dispongono dei fondi. Inoltre, le scuole che adottano coerentemente un Documento di Valutazione dei Rischi, hanno già elencazioni aggiornate degli interventi di messa in sicurezza degli edifici a livello impiantistico e strutturale.

Qui infatti sorge un dubbio. Sempre il ministro Bussetti ha dichiarato il 30 Agosto scorso che serve un'anagrafe aggiornata. Si parla evidentemente dell'anagrafe dell'edilizia scolastica. L'obbiettivo è realizzare un fascicolo di ogni edificio scolastico per ogni scuola entro l'anno 2020.

L'87% dei Responsabili del Servizio di Prevenzione e Protezione (categoria di cui faccio parte) o dei dirigenti scolastici ha già richiesto interventi manutentivi ed in un caso su cinque (!), tali interventi non sono stati realizzati per mancanza di fondi.

Investire nuovamente sulla realizzazione di una aggiornata anagrafe dell'edilizia scolastica (soluzione satellitare) è sicuramente un passo avanti. Alla luce, però, delle richieste avanzate dalle scuole, sarebbe prioritario e fondamentale intervenire immediatamente su ciò che già si conosce.

Sarà prioritario investire fortemente su un aggiornamento della mappatura, o conviene prevenire gli incidenti sfruttando quanto già elaborato dai tecnici incaricati dai Dirigenti Scolastici?

Il mio primo post sul blog

websitebuilder@1and1.de — Mon, 27 Aug 2018 14:47:20 GMT

È ufficiale: "il tuo geometra" ha un blog

Finalmente ho deciso di compiere il grande salto e di aggiungere un blog al mio sito. Ho sempre desiderato un mezzo facile da usare per condividere le informazioni con i visitatori e sono davvero entusiasta all'idea di iniziare questo viaggio. Continua a visitare il mio sito e scopri gli aggiornamenti direttamente qui sul blog.

Nel blog sarà possibile consultare gli articoli inerenti la professione, ma non solo. Pubblicheremo articoli di aggiornamento inerenti l'attività professionale anche per i clienti, come ad esempio i bonus per la ristrutturazione, gli aggiornamenti normativi riguardo la sicurezza e sulle detrazioni fiscali, non ti rimane altro che seguire il blog e iscriverti alla news letter!