Strategie urbanistiche per valorizzare i locali sfitti: dal Decreto Salva Casa alle procedure per il recupero residenziale nelle aree universitarie

Nelle grandi città stiamo assistendo a un mutamento profondo che incide radicalmente sia sul tessuto commerciale che sul “nuovo abitare”. Gli edifici di inizio ‘900, con i loro locali al piano terra nati storicamente per il commercio o come alloggi per il custode, stanno vivendo una metamorfosi: da vetrine spesso spente a nuove soluzioni abitative.

Il nuovo abitare nelle città universitarie

I quartieri delle grandi città, soprattutto nei pressi dei poli universitari, sono destinatari di una forte domanda di alloggi per studenti. Si tratta di una necessità che evolve: da una prima fase transitoria, molti giovani mantengono la residenza stabilmente una volta avviata la carriera lavorativa.

L'impatto di questo fenomeno è tangibile. Un caso emblematico che ho seguito personalmente a Torino, riguarda uno studente del sud Italia: di fronte alla difficoltà di reperire un posto letto, la famiglia ha scelto di acquistare un locale commerciale che avevo provveduto, su incarico dei proprietari precedenti, a riconvertire in appartamento. Il risultato? Non solo una soluzione abitativa definitiva durante gli studi, ma un solido investimento immobiliare per il futuro.

Queste trasformazioni, oltre a rigenerare il tessuto urbano, segnano il declino dei piccoli negozi di vicinato, sempre più in difficoltà nel reggere la concorrenza della grande distribuzione. È proprio in questo contesto che molti investitori, più o meno consapevoli, stanno iniziando a puntare sui locali con la “serranda abbassata”.

I rischi dell'investimento e l'inquadramento normativo

Al di là delle variabili economiche, è fondamentale soffermarsi sui rischi — e sulle relative soluzioni — legati alle procedure urbanistiche. Le destinazioni d’uso, secondo il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01), si suddividono in categorie funzionali principali:

• Residenziale
• Turistico-ricettiva
• Produttiva e direzionale
• Commerciale
• Rurale

Il passaggio da Negozio ad Abitazione comporta una variazione “urbanisticamente rilevante” — ovvero una modifica dell’assetto degli abitanti di un luogo che incide direttamente sulla domanda di servizi pubblici, sulle dotazioni territoriali e sulla fruizione di servizi alle famiglie come scuole, nidi e assistenza alla persona — che richiede necessariamente l’attivazione di una pratica edilizia. Sebbene esistano linee guida nazionali, è essenziale ricordare che Regioni e Comuni hanno ampi margini di autonomia nel definire i percorsi specifici (Art. 10 c.2 e c.3 TUE).

In generale, il cambio d’uso tra categorie funzionali di una singola unità immobiliare è ammesso nelle zone A, B e C, purché conforme alla destinazione prevalente dell’immobile, fatte salve le specifiche condizioni poste dagli strumenti urbanistici locali.

Le semplificazioni del Decreto “Salva Casa” (2024)

Il recente Decreto “Salva Casa” (DL 69/2024) ha introdotto alcune semplificazioni, tra cui l’esonero dall’obbligo di reperire dotazioni minime di parcheggi pertinenziali, subordinandolo però al versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, secondo le tariffe stabilite dalle Regioni.

Focus: l'esempio di Torino

Utilizzando come esempio lo strumento urbanistico vigente a Torino, notiamo una declinazione pratica di queste norme:

• Procedura ordinaria: La “Scheda Tecnica” cittadina richiede la presentazione di una SCIA in Alternativa al Permesso di Costruire, ai sensi dell'art. 10 TUE. Anche qui, si applicano le semplificazioni nazionali (niente parcheggi pertinenziali e pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria).

• Casi senza opere: Nelle ipotesi in cui non siano necessarie opere edilizie rilevanti (ovvero interventi ricadenti in manutenzione ordinaria o edilizia libera), è possibile procedere con la più agile CILA. In questo caso, l’esenzione dagli oneri è prevista, ma attenzione: per evitare elusioni, se l’immobile è stato oggetto di interventi rilevanti nei cinque anni precedenti o se ne seguiranno nei tre anni successivi, gli oneri rimangono interamente dovuti.

Consigli "per gli acquisti"



• Ogni pratica di cambio d’uso si conclude con l’obbligo di depositare la Segnalazione Certificata di Agibilità (previa verifica della conformità degli impianti) e la necessaria Variazione Catastale.

• Affidarsi a un tecnico esperto non è solo un adempimento burocratico, ma una tutela necessaria per garantire che un potenziale investimento immobiliare non si trasformi in una pratica urbanistica irrisolvibile.