Coronavirus, è crisi immobiliare?
Geom. Gagliardi Domenico • 4 aprile 2020
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Prospettive per gli immobili residenziali dopo l'emergenza sanitaria
Nel momento in cui scrivo la malattia causata da questo nuovo Coronavirus non ha raggiunto ancora il suo picco, con quasi 800 morti al giorno. Mi permetto di dire che gli italiani tutti sono vicini alle famiglie che soffrono.
Detto questo è importante prendere in considerazione ciò che sarà il mercato immobiliare nell'immediato post-virus. Il settore in Italia è sempre stato trainante dell'economia e per questo motivo è fondamentale essere pronti a questa ennesima trasformazione.
Ma quanto, e soprattutto, come si trasforma questo asset di mercato?
Uno dei settori su cui il virus ha inciso negativamente è il settore del turismo il che in una situazione di pandemia è comprensibile. Anche nel post-virus dovremo convivere con una enorme contrazione del mercato del turismo; da questo punto di vista il mercato immobiliare degli affitti brevi
subirà contemporaneamente una flessione.
Per quanto riguarda il settore residenziale possiamo distinguere sommariamente le seguenti caratteristiche:
- Affitti brevi. Ad esempio gli immobili destinati ai turisti, italiani e non, settore che aveva preso fette di mercato importanti, in concorrenza agli alberghi;
- Affitti lunghi periodi. Questa sezione del mercato immobiliare probabilmente sarà tra quelle che subirà meno l'inflessione, possiamo inserire in questa sezione anche gli affitti per studenti;
- Compravendite case-vacanza in zone turistiche. Come per gli affitti brevi, un comparto più a rischio, soprattutto nei mesi immediatamente successivi alla risoluzione dell'emergenza;
- Compravendite residenziali per domicilio. Siamo in Europa uno dei paesi in cui l'acquisto della prima casa è considerato un investimento primario per le famiglie. C'è da considerare che stiamo trattando pur sempre di un bene primario.
Per misurare gli effetti di questa crisi sull'acquisto degli immobili residenziali è necessario disporre di una quantità e qualità di dati dei quali non disponiamo ma possiamo comunque fare alcuni ragionamenti.
- in questo periodo di emergenza molte aziende hanno sperimentato, per necessità e soprattutto per quelle tipologie di impiego per cui è possibile, lo smart-working o lavoro agile. Un utilizzo delle proprie abitazioni anche per lavorare darà come risultato una maggiore richiesta (e apprezzamento) degli immobili più grandi, con una stanza in più da destinare ad ufficio (e forse due).
- Come visto in un precedente mio articolo (lo trovi qui), dal titolo "Un Paese per Vecchi" , a dire di Paolo Paschetta, country head Italia di Pictec Asset Management, nei prossimi 25 anni la popolazione urbana passerà dal 50% al 70%. Ciò significherà un apprezzamento degli immobili di città contro un ulteriore deprezzamento degli immobili in provincia.
- Per il motivo demografico e per il conseguente aumento dei servizi nelle città, la richiesta per gli immobili con giardino/terrazzo ampio aumenterà in modo considerevole.
- Come sta già avvenendo nelle grandi città, il recupero ai fini abitativi, dei locali commerciali, negozi, locali di deposito (leggi sotto-tetti) avrà una importanza strategica, soprattutto per evitare l'eccessivo consumo di suolo.
- Edifici più efficaci dal punto di vista energetico (leggi confort abitativo) avranno sempre più incisività sul valore immobiliare.
- Un aspetto importante e positivo per chi acquista casa in questo periodo è la tassazione dei mutui prima casa: con una rapida ricerca tra le banche si può notare come il tasso medio varia dallo 0,4% allo 0,9%, ben al di sotto del tasso medio del 6% nel 2006.
Gli aspetti maggiormente negativi di contrazione del mercato immobiliare residenziale si concentreranno soprattutto nell'immediato post-emergenza, direi almeno sino i primi mesi del 2021. Successivamente potremmo assistere ad un assestamento del mercato. Nomisma S.p.a. ha elaborato alcune previsioni sulle compravendite nel settore immobiliare per gli anni 2020, 2021, 2022. Nelle previsioni pre-emergenza il numero delle compravendite residenziali doveva essere di 613.000 unità. Nomisma ha elaborato anche due previsioni per il periodo post-emergenza: una stima ottimistica ed una pessimista, in quanto attualmente non si hanno i dati certi della contrazione del mercato del lavoro dovuta alla crisi "covid-19". Nella migliore delle ipotesi il 2020 si chiuederà con circa 40.000 immobili venduti in meno rispetto l'anno 2018 (ultimo anno con dati certi provenienti dall'agenzia delle entrate). Di seguito una tabella riepilogativa sull'andamento del numero di atti notarili per immobili residenziali negli ultimi anni.
| Anno | Numero compravendite residenziali | ipotesi ottimistica Nomisma S.p.a. | Ipotesi pessimista Nomisma S.p.a. |
|---|---|---|---|
| 2015 | 436.000 | ||
| 2016 | 543.000 | ||
| 2017 | 579.000 | ||
| 2018 | 604.000 | ||
| ... | |||
| 2020 | 564.000 | 494.000 | |
| 2021 | 532.000 | 407.000 | |
| 2022 | 526.000 | 412.000 |
Fonti: Agenzia delle Entrate & Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate
Si noti come nella peggiore delle ipotesi il numero di compravendite per il 2020 sarà comunque maggiore, seppur di poco, del 2015 (anche del 2014 e 2013).
Altro argomento che avrebbe diritto ad essere studiato con maggior attenzione è quello della compravendita degli immobili commerciali che subirà un drastico calo soprattutto per quanto riguarda i piccoli locali di ristorazione e affini. In Cina si sta imponendo una disposizione di distanza minima tra i tavoli dei ristoranti ergo diminuzione dei coperti, norma caldeggiata anche nello Stivale.
Per tutti i dettagli in merito le previsioni vi consiglio di guardare il video di seguito di Nomisma S.p.a.
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